房地产估价规范1999年版(8篇)

篇一：房地产估价规范1999年版

　　

　　对《房地产估价规范》中有关问题的探讨

　　林增杰;郑斌

　　【期刊名称】《中国房地产估价师》

　　【年(卷),期】1999(000)005【摘

　　要】1999年2月12日，国家质量技术监督局、建设部联合发布了国家标准《房地产估价规范》(以下简称《规范》)。《规范》对一些长期存在争议的问题作出了明文规定．这有利于规范我国房地产评估行业行为、提高房地产评估报告质量，它的颁布是房地产评估业界的一太盛事。

　　【总页数】2页(P7-8)

　　【作

　　者】林增杰;郑斌

　　【作者单位】中国人民大学

　　【正文语种】中

　　文

　　【中图分类】F299.233.3【相关文献】

　　1.房地产估价规范实施中的若干问题探讨2.建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知3.修改《房地产估价规范》的探讨4.房地产估价规范实施中的若干问题探讨5.GIS技术在房地产估价中的应用探讨

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篇二：房地产估价规范1999年版

　　

　　房地产估价理论与方法

　　第1讲:房地产和房地产估价(2004)第一章

　　房地产和房地产估价

　　第一节

　　引言

　　一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。

　　房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断所形成。因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。

　　二、房地产估价受到政府和社会的高度重视表现在以下四个方面：

　　第一、房地产估价成为国家法定制度。房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。

　　第二、房地产估价师实行了国家统一考试。从1995年起，取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。

　　第三、房地产估价执业制订了国家统一标准。1999年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，自1999年6月1日起施行，其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序：、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。

　　第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。1994年8月成立了中国房地产估价师学会(简称为CIREA)。

　　例题：从某种意义上讲，房地产价格是：

　　A、个别人的价值判断

　　B、估价人员的主观定价

　　C、由市场力量决定

　　D、市场参与者集体竟拍的结果

　　E、由交易双方委托经纪人确定

　　答案：C、D

　　第二节

　　房地产的概念

　　一、房地产的整体概念

　　(一)房地产的定义

　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中：

　　土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。

　　建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。

　　其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。

　　由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。

　　例题：下列那些属于房地产（）

　　A、种植在地上的树木花草

　　B、埋设在地下的管线设施

　　C、地上临时搭建的帐篷、戏台

　　D、地上建造的庭院、花园、假山

　　答案：ABD

　　（二）、房地产的实物、权益和区位

　　1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。

　　2、权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。

　　在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：

　　（1）．机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值

　　（2）．专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。

　　（3）．房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响，例如，该房屋的产权是完全产权还是部分产权(如在现实中，有商品房、经济适用住房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等)，价值就有很大的差异。所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。

　　例题：房地产价格实质上是房地产的（）的价格。

　　A、开发成本

　　B、权益

　　C、物质实体

　　D、B和C

　　答案：B

　　3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

　　如果区位不同，价值可能有很大的不同。

　　例题：人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是：

　　A、空间直线距离

　　B、交通路线距离

　　C、交通时间距离

　　D、至市中心距离

　　答案：C

　　(三)、房地产的存在形态

　　房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态：

　　1、土地。最简单的情形是一块无建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有时也需要把它单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者确定划拨土地使用权进人市场需

　　要补交的土地使用权出让金等的数额，就只单独评估土地的价值。而对于有建筑物的土地，在具体估价中如何单独看待土地，有两种做法：(1)无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；（2）考虑建筑物存在对土地价值的影响。

　　例题：某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（）元/平方米。

　　A、5B、25C、30D、35答案：D

　　2．建筑物。建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些情况下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估价等，都只单独评估建筑物的价值。在具体估价中如何单独看待建筑物，有2种做法：(1)无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；(2)考虑土地存在对建筑物价值的影响。

　　例题：某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（）万元。

　　Ａ、10B、7C、6D、4答案：B

　　3．房地，当实物形态上土地与建筑物合成一体，估价时也把它们作为一个整体来看待。在现实房地产估价中，建筑物已开始建设但尚未建成的房地产，即“在建工程”(包括停缓建工程)，往往成为估价对象；也有要求对正在开发建设或计划开发建设，但尚未出现的房地产，如期房(虽然称为期房，但实际上包含土地)进行估价；还可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已经消失的房地产进行估价，如对人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失

　　价值或损失程度评估；估价对象也可能是房地产的某一部分，如某个楼层、某套住房或其中的装修装饰部分；另外，房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如为某一可供直接使用的宾馆或办公楼的交易做估价，该评估价值除了包含该宾馆或办公楼

　　的建筑物及其基地的价值，还可能包含其中的设施、设备(如室内配备的家具、电视机、电话机等)的价值。

　　概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：(1)空地；(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地；(3)地上建筑物；(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体；(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体)；(6)未来状况下的房地产;(7)已经消失的房地产；(8)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；(9)房地产的局部，如某幢公寓中的某套房；(10)包含有其他资产的房地产；(11)作为企业整体的一部分的房地产。

　　(五)房地产的其他名称

　　1、中国、法国、意大利、日本及台湾地区将房地产称为不动产；

　　2、中国香港地区通常使用“物业”来代替房地产。

　　(六)本书对房地产的用词

　　为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别如下：

　　1．“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。

　　2．“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。

　　3．“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。值得说明的是，这里的“地上建筑物”，不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。

　　4．“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。

　　二、土地的概念

　　(一)对土地的各种定义

　　1．土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。

　　2．土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。”

　　3．土地是自然物、自然力或自然资源。

　　(二)房地产估价中的土地定义

　　对于房地产估价来说，土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的范围可分为3层：(1)地面；(2)地面以上一定范围内的空间(简称地上空间)；(3)地面以下一定范围内的空间(简称地下空间)。

　　一宗土地的地面范围，是地球表面的该宗土地的“边界”所围绕的面积。例如，政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门

　　或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。

　　(三)土地利用所受的限制

　　土地利用所受的限制，分为两个方面：一是受自身能力的限制，如建筑技术、经济实力等，二是受自身能力以外的限制，以下所讲均为这方面的限制。

　　对土地利用的限制可归纳为3个方面：(1)土地权利的设置以及行使的限制；(2)房地产相邻关系的限制；(3)土地使用管制。

　　1．从土地权利的设置以及行使的限制来看，中国大陆目前主要有所有权、使用权、租

　　赁权、抵押权、典权、地役权。其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。拿地役权来说，对

　　于供用地而言，它是他人对土地享有一种有限的使用权，字面的意思是该土地为他人服役。地役权在给他人方便时，土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失，所以，地役权的存在会降低土地的价值。

　　2．从房地产相邻关系的限制来看，房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使用人而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。相邻关系的实质，从义务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限制。

　　在现实中，主要存在2类相邻关系：(1)通风、采光、排水、排污的相邻关系。例如，相邻关系人在建造建筑物时，应当照顾到周围相邻人的实际需要，与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。(2)险情危害的相邻关系。

　　3．从土地使用管制来看，对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、容积率和建筑密度等的规定。其中，容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷土地总面积。容积率有包括±0.00以下地下建筑面积的容积率和不包括±0.00以下地下建筑面积的容积率。故在估价时一定要了解清楚所说的容积率的确切内涵。

　　建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例，即：建筑密度＝建筑基底总面积÷土地总面积。建筑密度有时还采用建筑物的最大水平投影面积占土地总面积的比例来表示。城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作为建筑物的绿地和交通，满足建筑物的通风、采光、防火以及居住者的隐私权等要求。如果各层建筑面积均相同，则有：容积率=建筑密度X建筑层数。因为：总建筑面积=土地总面积X建筑密度X建筑层数。

　　例题:某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2A、10B、30C、60D、90答案：D

　　(四)对一宗土地的基本认识

　　1、坐落。包括所处的区域和具体地点，可从国家、地区、城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。

　　2．面积。此为依法确认的面积，通常以平方米(m2)表示。

　　3．形状。通常用图(如宗地图)来说明。

　　4．四至。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。

　　5．地势。包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。

　　6．周围环境、景观。通常用图片来说明。

　　7．利用现状。包括现状用途；土地上有无建筑物、其他附着物；如果有建筑物、其他附着物，还需要进一步了解该建筑物、其他附着物的情况。

　　8．产权状况。由于土地权利的种类和内容均能影响其价值，因此，进行房地产估价应特别注意调查了解土地权利状况。在中国大陆目前的土地制度下，主要了解是国家所有的土地还是农民集体所有的土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权；属于出让土地使用权的，其剩余土地使用年限有多长及可否续期；土地取得手续是否完备；是否抵押、典当或为他人提供担保；是否涉案；产权是否有争议；是否为临时用地；是否属于违法占地等。

　　9．地质和水文状况。包括地基的承载力、地下水位的深度等。

　　10．基础设施完备程度和土地平整程度。是指道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的完备程度和土地的平整程度，即通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。

　　11．土地使用管制。对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容积率；(4)建筑密度；(5)建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度)；(6)

　　建筑间距；(7)绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位；(10)建筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。

　　上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：(1)规划要点；（2)规划设计条件通知书；(3)审定设计方案通知书；(4)建设用地规划许可证；(5)建设工程规划许可证。

　　12．其他。如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度。

　　对于一般土地，可了解上述l至8项；对于待开发或再开发的土地，还需要了解9至11项。

　　三、建筑物的概念

　　(一)建筑物的定义

　　建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

　　(二)对建筑物的基本认识

　　1.坐落。

　　2．面积包括：(1)建筑面积；(2)套内建筑面积；(3)使用面积；(4)其他面积，如住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。

　　3．层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。

　　4．结构。是指建筑物中由承重构件(基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等)组成的体系。一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。

　　5．设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。

　　6．装修。分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。

　　7．公共配套设施完备程度。

　　8．平面布置。包括平面图、户型图等。

　　9．外观。包括外观图片等。

　　10．建成年月。包括开工日期和竣工日期。

　　11．维修、保养情况及完损程度。包括地基的稳定性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)等。

　　12．利用现状。包括不同用途的面积分配和楼层分布。

　　13．产权状况。在中国大陆，建筑物与土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有权除了独立、共有，还有区分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。法律规定，转让共有的房地产时，需经其他共有人书面同意

　　。区分所有是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为独有，但也可能为共有，但这种共有不是建筑物各专有部分的所有人之间的共有)、共用部分的。持份权(该部分为建筑物各

　　专有部分的所有人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。

　　另外，要了解是完全产权还是部分产权；是否已出租(已出租的房屋再转让时要受原租约的限制)；是否抵押、典当或为他人提供担保；是否涉案；产权是否有争议；是否为临时建筑；是否属于违法建筑。还要了解所坐落的土地的权利状况，因为房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实际上也是有限期的。

　　14．其他。如通风、采光、隔音、隔振、隔热，层高，物业管理(因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素)。如果为建筑物的某一部分，如一“套”或一“单元”、“单位”，还需要了解其所处的楼层、朝向；新建的房屋，还需要了解其工程质量；期房，还需要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。

　　例题：转让共有的房地产时，需经其他共有人同意。（判断题）

　　答案：错

　　第三节

　　房地产的特性

　　房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：

　　一、不可移动性（又称位置固定性）

　　房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，所以，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。

　　例题：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（）

　　A、全国房地产总的供求状况

　　B、本地区房地产的供求状况

　　C、全国本类房地产的供求状况

　　D、本地区本类房地产的供求状况

　　答案：D

　　二、独一无二性

　　房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。

　　三、寿命长久性

　　可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完

　　成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。

　　由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但需要说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，续期的到续期届满，土地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。

　　四、数量有限性

　　由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。

　　房地产的数量有限性，使得房地产具有独占性。一定位置，特别是好位置的房地产被人占用之后，则占用者可以获得生活或工作场所，并享受特定的光、热、空气、雨水和风景，还可以支配相关的天然资源和生产力。在市场经济中，这项权利除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。

　　讲一步来看，房地产数量有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处(这是房地产供给不同于一般商品供给的最主要之处)。要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高度或密度。但这些又要受到资金、交通、建筑技术、环境等的制约。

　　五、用途多样性

　　用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。

　　多数土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用。

　　从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。

　　六、相互影响性

　　相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。外部影响有正有负。如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来好处，但他自己却不能由此而得到补偿，此时这个人从其经济活动中所得到的私人利益就小于该项经济活动所带来的社会利益。这种性质的外部影响被称为外部经济。相反，如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害，但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本，此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本。这种性质的外部影响被称为外部不经济。房地产由于具有相互影响性，外部性问题非常突出。

　　七、易受限制性

　　政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：

　　1．警察权。政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。

　　2．征用权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿，但要给予补偿。

　　3．征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。

　　4．充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。

　　房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。

　　八、价值高大性

　　房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高，其价值大即总体价值大.

　　九、难以变现性

　　房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。

　　十、保值增值性

　　引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：(1)对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添加设备，改进物业管理；(2)通货膨胀；(3)需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加；(4)外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。其中，对房地产本身进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；需求增加导致稀缺性增加和外部经济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。

　　通货膨胀是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵抗通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金，完全能购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。房地产通常具有这种功能。

　　房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的.在某些情况下，房地产价格出现长时期的连续下降也是可能的。另外，中国大陆的土地价格由于是有期限的土地使用权价格，对于一宗使用年限较长的土地来说，在其使用年限的前若干年价格可能随着需求的增加而呈现上升趋势，但由于总有一天土地使用年限会降为零，所以，具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。

　　第四节

　　房地产的类型

　　一、按用途来划分的类型

　　房地产按其用途来划分，主要分为下列10类：

　　1．居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

　　2．商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。

　　3．办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。

　　4．旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。

　　5．餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

　　6．娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

　　7．工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。

　　8．农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。

　　9．特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。

　　10．综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。

　　二、按开发程度来划分的类型

　　房地产按其开发程度来划分，主要分为下列5类：

　　1．生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

　　2．毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。

　　3．熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。

　　4．在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。

　　5．现房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。

　　三、按是否产生收益来划分的类型

　　房地产按其是否产生收益来划分，主要分为下列2类：

　　1．收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。

　　2．非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。

　　收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某幢公寓或某座商务办公楼，目前尚未出租出去，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性房地产。因为同类的公寓和商务办公楼大量存在着出租现象，在直接产生着经济收益，该尚未出租的公寓和商务办公楼的收益可以通过比较法来求取。

　　四、按经营使用方式来划分的类型

　　房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类：

　　1．出售型房地产。

　　2．出租型房地产。

　　3．营业型房地产。

　　4．自用型房地产。

　　这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。

　　第五节

　　房地产估价的概念

　　从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　现对上述房地产估价概念中的一些关键术语解释如下：

　　(一)专业估价人员

　　专业估价人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，专门从事房地产估价的人员。

　　一名合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价能力的要求；具有良好的职业道德，是对估价诚实程度的要求。在此特别要强调职业道德的重要性。

　　(二)估价目的估价目的是指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或者说，完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。

　　不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让(包括买卖、交换、赠与、抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算、房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。

　　不同的估价目的将影响估价结果。估价目的也限制了估价报告的用途。

　　针对不同的估价目的所采用的价值标准，分为公开市场价值标准和非公开市场价值标准两类。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。公开市场价值，是指在公开市场上最可能形成的价格。而公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的，在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

　　例题：（）限制了估价报告书的用途。

　　A、估价方法

　　B、估价目的C、估价原则

　　D、估价日期

　　答案：B

　　(三)估价原则

　　估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。

　　(四)估价程序

　　估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行次序。

　　(五)估价方法

　　房地产估价有三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外还有一些其他估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。

　　(六)影响房地产价格的因素

　　从大的方面来说，有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等因素。在不同地区、不同时期，各种因素影响房地产价格变动的方向和幅度是不尽相同的。

　　(七)估价时点

　　估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示。

　　(八)客观合理价格或价值的估算和判定

　　客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。

　　估算和判定是一种估计。是估计就会有误差。但这种误差又不是无限度的，必须在一个合理的范围内。一般认为误差在上下15%之内是允许的还值得指出的是，估价不同于定价。估价只是为当事人提供公平可信的价格参考依据，并不取代当事人的民事权利，而定价往往是当事人的行为。房地产的最终成交价格应由当事人自己决定，当事人出于某种目的可以使其成交价格高于或低于正常价格。

　　最后，正确地理解房地产估价，还需要把握下列2点：

　　1．房地产估价是科学与艺术的有机结合。

　　2．房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、表达出来。

　　第六节

　　房地产估价的必要性

　　一、理论上房地产估价的必要性

　　一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。

　　具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”。房地产估价的重要性在于：它是为了建立合理的房地产交易秩序，也是促进房地产公平交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。

　　二、现实中对房地产估价的需要

　　(一)房地产交易的需要

　　(二)房地产抵押的需要

　　(三)房地产典当的需要

　　典当是出典人将自己的房地产让与他人使用、收益，以获得相当于卖价的资金(典价)，但保留该房地产的所有权，待日后有能力时可以返还典价回赎该房地产；而典权人则以支付低于买价的资金(典价)，取得房地产的占有、使用和收益的权利，且日后还有取得房地产所有权的可能(当典权期限届满后的一定期限内出典人未返还典价回赎的，典权人即取得房地产的所有权)。

　　(四)房地产保险和损害赔偿的需要

　　房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据；二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。其他方面的房地产损害赔偿，如施工挖基础不慎造成邻近房屋倾斜，对房地产权利行使的不当限制(如错误查封)造成权利人损害的，也需要房地产估价。

　　(五)房地产税收的需要

　　有关房地产的税收种类很多，如房产税、地价税、土地增值税，土地与房屋合征的房地产税，房地产与其他财产合征的财产税、遗产税、赠与税等。这些税收一般是以房地产的价值为课税依据。

　　(六)房地产征用拆迁补偿的需要

　　国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国家在征用、拆迁这些房地产时，要给予原房地产所有者或使用者合理的补偿。确定这些补偿额，就需要房地产估价。

　　(七)处理房地产纠纷和有关法律案件的需要

　　(八)企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要

　　(九)房地产管理的需要

　　比如确定定期公布的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，需要估价；如何调整土地使用权出让金，需要估价等。

　　(十)其他方面的需要

　　比如把房地产的购买价格在土地和建筑物之间进行分配，就需要进行房地产估价

　　房地产估价理论与方法第2讲:房地产价格(2004)一、内容提要

　　1、房地产价格的概念和形成条件；

　　2、房地产的供求与价格；

　　3、房地产价格的特征；

　　4、房地产价值和价格的种类。

　　二、考试要求

　　1、了解房地产的概念和形成条件；

　　2、熟悉房地产的供求与其价格的关系及房地产价格的特征；

　　3、掌握房地产价值和价格的种类。

　　三、内容辅导

　　第二章

　　房地产价格

　　第一节

　　房地产价格的概念和形成条件

　　一、房地产价格的概念

　　房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。

　　二、房地产价格的形成条件

　　房地产之所以有价格，与任何其他商品为什么有价格一样，需要具备3个条件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。

　　有用性是指能满足人们的某种需要或欲望，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值或效用。

　　房地产的稀缺性是指现存房地产的数量尚不够满足每个人的需要或欲望，是相对稀缺，不是绝对缺乏。稀缺性对价格的作用是很大的。

　　房地产价格要成为现实——不是有价无市，还必须对房地产形成有效需求。分清需要与需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是指有购买能力支持的需要一——不但愿意购买而且有支付能力。人们把这种有支付能力支持的需要，称为有效需求。

　　综上所述，房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由于这三者的程度不同及其变化引起的。

　　例题：房地产之所以有价格，其前提条件是（）

　　A、房地产的有用性；

　　B、房地产的稀缺性；

　　C、房地产的有效供给；

　　D、房地产的有效需求。

　　答案：ABD

　　第二节

　　房地产的供求与价格

　　一、房地产的需求

　　某种房地产的需求，是指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。所以，在确定需求时，只考虑有支付能力的需要。

　　对某种房地产的需求量是由许多因素决定的，其中主要的有：

　　1．该种房地产的价格水平。一股来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少；价格下降，对其需求就会增加。比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。其需求与价格成同方向变化。

　　2.消费者的收入水平。对于多数商品来说，当消费者的收入水平提高时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。

　　3。相关房地产的价格水平。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能满足类似需要、可替代它的其他房地产。替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产

　　的需求就增加。某种房地产的互补品，是指与它相互配套的其他房地产。互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。

　　4．消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。

　　5．消费者对未来的预期。当预期未来收入增加时，就会增加现期需求；相反，就会减少现期需求。当预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求；相反，就会减少对该种房地产的现期需求。

　　房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。在图2—1(a)中，横轴表示需求数量，纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。如果考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。如图2—1(b)，以Do为基础，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由Do向右位移到Dl；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由Do向左位移到D2。

　　二、房地产的供给

　　某种房地产的供给，是指房地产开发商，和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。如果开发商或拥有者对某种房地产只有开发或出售的愿望，而没有开发或出售的能力，则不能形成有效供给，也就不能算作供给。

　　对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要的有：

　　1．该种房地产的价格水平。—般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。

　　2.该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。

　　3．该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。

　　4．开发商对未来的预期。

　　房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。在图2—2(a)中，横轴表示供给数量，纵轴表示价格。由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。如图2—2(b)，以S。为基础，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S。向左位移到Sl；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S。向右位移到S2。

　　三、房地产的均衡价格

　　房地产的均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，如图2—3所示。图2—3是把图2—1(a)中的需求曲线与图2—2(a)中的供给曲线合在一起所形成的。

　　在图2—3中，E点是供求均衡点，EQ＝OP表示价格均衡，EP＝OQ表示数量均衡。当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般来说，在市场机制的作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。假设数量小于OQ，如为OQl，表示供不应求，供不应求就会导致价格上升，价格上升就会导致供给增加，数量就会向OQ靠拢；如果数量大于OQ，如为OQ2，表示供过于求，这时房地产价格会下跌，价格下跌供给就会减少，数量也会向OQ移动。房地产的供求量就是这样围绕着均衡点而左右摇摆。

　　均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，也是市场价格运行的正常状态，如果市场价格由于某种因素的影响而脱离于均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方或卖方竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

　　总的来讲，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化和反方向变化、变动幅度不同等情况，因而存在着多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响归纳为表2—1。

　　例题：房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）

　　A、上升；

　　B、下降；

　　C、维持不变；

　　D、升降难定。

　　答案：B

　　四、房地产的需求弹性和供给弹性

　　弹性是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。具体地说，它告诉我们一个变量发生1％的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。

　　(一)房地产的需求弹性

　　房地产的需求弹性主要有以下四种：

　　1.房地产需求的价格弹性（通常简称需求弹性），用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。

　　在通常情况下，需求的价格弹性是一个负数，即当价格上升时，需求量一般会下降，但通常直接把它写做正数。

　　2.房地产需求的收入弹性，是建立在房地产的需求量与消费者的收入量之间关系上的一个弹性概念，用来表示消费者对某种房地产需求量的相对变动对于消费者收入量的相对变动的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。

　　3.房地产需求的人口弹性，是房地产需求对人口变化的反应，即房地产需求量变化的百分比与人口数量变化的百分比之比。

　　4.房地产需求的交叉价格弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品价格变动1％所引起的其需求量的百分比变化。

　　(二)房地产的供给弹性

　　房地产的供给弹性主要有供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。其中，供给的价格弹性通常简称供给弹性。

　　房地产供给的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产供给量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比。

　　房地产供给的要素成本弹性，是房地产供给对要素价格(如土地价格、建筑材料价格、建筑人工费等)变动的反应，即房地产供给量变化的百分比与要素价格变化的百分比之比。

　　(三)弹性数值的类型

　　弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。在经济学里，将弹性数值分为5种类型：(1)弹性数值大于1的情况，称为富有弹性；(2)弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性；(3)弹性数值等于1的情况，称为单一弹性；(4)弹性数值为无穷大的的情况，称为完全弹性；(5)弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。

　　一种房地产需求的价格弹性取决于该种房地产有多少替代品。如果没有较接近的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。

　　由于房地产的开发周期较长，在影响房地产供给的价格弹性中，时间是一个很重要的因素，即当房地产价格发生变化时，开发商对开发量的调整需要一定的时间。在较短的时间内，供给弹性是比较小的。但在长期内，供给弹性就比较大了。

　　另外，就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性相应地就比较小。

　　五、房地产供求与价格之间关系的特殊性

　　可以将房地产的供求状况分为4种类型：(1)全国房地产总的供求状况；(2)本地区房地产的供求状况；(3)全国本类房地产的供求状况；(4)本地区本类房地产的供求状况。

　　由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。

　　第三节

　　房地产价格的特征

　　房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：(1)都是价格，用货币来表示；(2)都有波动，受供求等因素的影响；(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处。

　　一、地价与一般物品价格的不同

　　地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面：

　　1．生产成本不同。

　　2．折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高不仅无折旧，而且有增值。中国大陆有期限的出让土地使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。

　　3．价格差异不同。

　　4．市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。

　　5．形成时间不同。

　　6．供求变化不同。地价和一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引

　　起的需求。

　　二、房地产价格的特征

　　房地产价格的特征主要有下列5个：

　　1．房地产的价格受区位的影响很大。

　　2．房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的，不是其实物而是其所有权、使用权或其他权益。

　　3．房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产由于价值大、寿命长，出现了买卖和租赁两种方式并存。所以，房地产同时有两个价格：一是源泉价格，即这里的交换代价的价格(以下简称价格)；另一个是服务价格，即这里的使用代价的租金(以下简称租金)。

　　房地产的价格与租金的关系，就像资本的本金与利息的关系。如果需要求取价格(相当于本金)，只要把握租金(相当于利息)与资本化率(相当于利息率)，将租金资本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率，也可求得。具体的求取方法是收益法，此方法将在第六章详细介绍。

　　4．房地产价格是在长期考虑下形成的。

　　5．房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。

　　例题：房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者之间没有内在关系。（判断）

　　答案：错误

　　第四节

　　房地产价值和价格的种类

　　进行房地产估价必须弄清楚房地产价值和价格的种类及每种房地产价值和价格的确切含义，以正确理解和把握所评估的房地产价值或价格的内涵。

　　下面不是将每种房地产价值和价格单独介绍，而是将相关内容的放到一起介绍。这样做虽然有个别的重复，但便于更好地比较和理解，而且在不同的地方，介绍的角度也会有所不同。

　　一、使用价值和交换价值

　　一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值，在房地产估价中一

　　般所说的价值也是指交换价值。

　　作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

　　就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。

　　二、投资价值和市场价值

　　某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。

　　投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。如在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。

　　投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。

　　就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

　　三、原始价值、账面价值和市场价值

　　原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。

　　账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。

　　市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。

　　原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性，通常虽然经过了若干年的使用，但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。

　　就原始价值、账面价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。

　　四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值

　　(一)成交价格

　　成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

　　成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行

　　情、垄断、胁迫等的影响；反之，则为非正常成交价格。

　　严格来说，正常成交价格的形成条件有7个：(1)公开市场。(2)交易对象本身具备市场性。(3)众多的买者和卖者。

　　(4)买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。(5)买者和卖者都具有完全信息。(6)理性的经济行为。(7)适当的期间完成交易。

　　理解成交价格，还应对其形成的机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：

　　1.卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。

　　2.买价是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。

　　3.卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受可最低价格时，交易才可能成功。在图2-4（a）中，交易不能成功；在图2-4（b）中，交易可能成功。

　　至于最终的交易价格是在此最低价格和最高价格之间，还是刚好为最低价格或最高价格，取决于双方的谈判能力，以及该种房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在买方市场下，成交价格往往是偏低的。

　　（二）市场价格

　　市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。

　　（三）理论价格

　　理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

　　市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。

　　一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。

　　就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。

　　（四）公开市场价值

　　公开市场价值定义为：在公开市场上最可能形成的价格。在本书中，市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用。值得注意的是，在现实估价中有时需要评估的不一定是公开市场价值，而是在某些特定条件限制下的正常价格或金额，如征用拆迁补偿估价。

　　(五)评估价值

　　评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。

　　评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算得出的结果通常称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益法估算得出的结果通常称为收益价格。

　　但从理论上讲，一个良好的评估价值＝正常成交价格=市场价格。

　　五、市场调节价、政府指导价和政府定价

　　市场调节价、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。

　　市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。

　　政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。

　　政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定价为准。

　　政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。对于最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。

　　政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下。对于这类房地产，估价也应依据这些规定进行。

　　六、基准地价、标定地价和房屋重置价格

　　基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。

　　基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

　　标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

　　这里的房屋重置价格，应是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。有了这种房屋重置价格之后，实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过这种房屋重置价的比较修正来求取。

　　基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价格。

　　七、土地价格、建筑物价格和房地价格

　　土地价格、建筑物价格和房地价格是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。

　　(一)土地价格

　　土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。

　　有时根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地价格、毛地价格、熟地价格之说。

　　(二)建筑物价格

　　建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。

　　(三)房地价格

　　房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。

　　对于同一宗房地产而言，有：(1)房地价格＝土地价格+建筑物价格；(2)土地价格＝房地价格一建筑物价格；(3)建筑物价格＝房地价—土地价格。

　　八、总价格、单位价格和楼面地价

　　总价格、单位价格和楼面地价是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。

　　(一)总价格

　　总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。

　　(二)单位价格

　　单位价格简称单价，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。

　　价格单位由货币和面积两方面构成：

　　1．货币：包括币种和货币单位。

　　2．面积：包括面积内涵和面积单位。

　　(三)楼面地价

　　楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积

　　由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：

　　楼面地价=土地单价/容积率

　　在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

　　例题：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买（）

　　A、甲；

　　B、乙；

　　C、丙；

　　D、无法确定。

　　答案：A

　　九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格

　　所有权价格、使用权价格和其他权益的价格是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。

　　(一)所有权价格

　　房地产的所有权价格是指房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据其是否完全再细分。

　　(二)使用权价格

　　房地产的使用权价格是指房地产使用权的价格。以土地为例，中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是使用权价格，土地使用权又有出让土地使用权和划拨土地使用权两种。

　　(三)其他权益的价格

　　其他权益的价格在此未具体列明，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种权益的价格，如租赁权价格、典权价格等。

　　概括起来，从权益角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：(1)“干净”的出让土地使用权和房屋所有权的房地产（“干净”是指该房地产的手续完备、产权明晰且未设定任何或任何形式的他项权利，下同）；(2)“干

　　净”的划拨土地使用权和房屋所有权的房地产；(3)“干净”的农民集体所有土地上的房地产；(4)部分产权的房地产；(5)共有的房地产；(6)附带有租约的房地产(即已出租的房地产)；(7)设定了抵押权的房地产(即已抵押的房地产)；(8)设定了典权的房地产(即已典当的房地产；(9)设定了地役权的房地产；(10)手续不完备的房地产；(11)产权不明或有争议的房地产；(12)临时用地或临时建筑的房地产(又有未超过批准期限的和已超过批准期限的)；(13)违法占地或违法建筑的房地产；(14)已被划为征用或拆迁范围的房地产；(15)已被法院查封、监管的房地产；(16)房地产的租赁权；(17)房地产的典权；(18)房地产的空间利用权(又有地下空间利用权和地上空间利用权)。

　　十、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值

　　买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。

　　租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。中国大陆目前的房租有市场租金(或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金)、商品租金(是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地担和利润八项因素)、成本租金(是按照出租房屋雨经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成)、准成本租金和福利租金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非住宅一般是按建筑面积计租。

　　抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。抵押价值的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值。

　　典价是在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。典价往往低于房地产的实际价值。

　　保险价值是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。

　　课税价值是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。

　　征用价值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。

　　十一、实际价格和名义价格

　　实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。在实际交易中的付款方式可能有下列几种：

　　1．要求在成交日期时一次付清。

　　2．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。

　　3．从成交日期时起分期付清。

　　4．约定在未来某个日期一次付清。

　　5．以抵押贷款方式支付。

　　例题：某人购房在成交日期首付款10万元，又以抵押贷款方式支付20万元，此时的总价30万元为名义价格。（判断）

　　答案：错

　　例题：某套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价30万元。如果实际单价为2928元/平方米，年折现率为5%，则实际交易中的付款方式为（）

　　A、在成交日期时一次付清，给予5%的优惠；

　　B、从成交日期起分期付清，首付10万元，余款每隔半年支付10万元，一年付清；

　　C、一年后付清；

　　D、以抵押方式支付，首付5万元，余款在10年内以抵押方式支付。

　　答案：B

　　十二、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格

　　现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。

　　无论是现货交易还是期货交易，付款方式又有在交易达成后立刻或在短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期付清等，因此形成了多种组合形式，归纳为表2—2。

　　房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。在房地产的现货价格和期货价格中，最典型的是现房价格(含土地价格)和期房价格(含土地价格)。

　　房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。为建筑物已建成的房地产时，即为现房价格。

　　房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。

　　而对于房地产来说，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险，所以，期房价格与现房价格之间的关系有：

　　期房价格＝现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿

　　但在现实中常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。

　　例题：现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）

　　A、估价时点不同；

　　B、交易日期不同；

　　C、估价目的不同；

　　D、估价对象的状况不同。

　　答案：D

　　例题：同地段的期房价格有时可能比现房价格高。（判断）

　　答案：正确

　　十三、起价、标价、成交价和均价

　　起价、标价、成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格。

　　起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

　　标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。

　　成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。

　　均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的价格水平。

　　十四、保留价、起拍价、应价和成交价

　　保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给最高应价者的买卖方式。

　　保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

　　起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。

　　应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。

　　成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。

　　十五、拍卖价格、招标价格和协议价格

　　拍卖价格、招标价格和协议价格是一组与房地产交易(或出让)所采用的方式相联系的价格分类。

　　拍卖价格是指采用拍卖方式交易(或出让)房地产的成交价格。

　　招标价格是指采用招标方式交易(或出让)房地产的成交价格。

　　协议价格是指采用协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。

　　在通常情况下采用协议方式出让的地价最低，其次是招标，拍卖的最高。

　　例题：拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（）

　　A、拍卖价格＞招标价格＞协议价格；

　　B、拍卖价格＞协议价格＞招标价格；

　　C、招标价格＞拍卖价格＞协议价格；

　　D、招标价格＞协议价格＞拍卖价格。

　　答案：A

　　（十六）、补地价

　　补地价是指需要补交给政府的一笔地价。需要补地价的情形主要有下列四种：（1）更改原出让土地使用权时规定的用途；（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权；（4）出让的土地使用权期满后续期。

　　对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前的地价的差额，即：补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价

　　对于增加容积率来说，补地价的数额可以用下列公式计算：

　　补地价（单价）=[（增加后的容积率-原容积率）÷原容积率]×原容积率下的地价

　　或者补地价（单价）=（增加后的容积率-原容积率）×原楼面地价

　　补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积

　　例题：补地价=［（增加后的容积率-原容积率）÷（）］×原容积率下的地价

　　A、土地总面积；

　　B、增加后的容积率；

　　C、原容积率；

　　D、建筑面积

　　答案：C

　　地产估价理论与方法第3讲:房地产估价原则(2004)一、内容提要

　　1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则；5、公平原则。

　　二、考试要求

　　1、熟悉房地产估价原则的含义和重要性；2、掌握合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则的含义和内容。

　　三、内容辅导

　　第三章

　　房地产估价原则

　　人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。

　　对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。同时在具体估价作业中应当遵循的原则主要有5项：(1)合法原则；(2)最高最佳使用原则；(3)替代原则；(4)估价时点原则；(5)公平原则。

　　房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。每一位估价人员都应正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。

　　第一节

　　合法原则

　　合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

　　房地产估价为什么要遵循合法原则?我们在第一章中曾指出，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同。但是在估价时，估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。

　　合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：

　　1．在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项

　　权证》三种。在合法产权方面具体来说包括：农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当做独有的房地产来估价，等等。

　　例题：现行的土地权属证书有（）

　　A、《国有土地所有证》；

　　B、《国有土地使用证》；

　　C、《集体土地所有证》；

　　D、《集体土地使用证》。

　　答案：BCD

　　2．在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。

　　3．在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。以抵押为例：(1)法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中

　　缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此，在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。(3)《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”所以，再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。

　　4．在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。如房改售房的价格，要符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。

　　例题：遵循房地产估价的合法原则，即估价机构或人员应具有合法的评估资格。（判断）

　　答案：错误

　　第二节

　　最高最佳使用原则

　　最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

　　最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见，最高最佳使用必须符合4个标准：(1)法律上许可，(2)技术上可能，(3)经济上可行，(4)价值最大化。而且这些标准通常有先后次序。另外，最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。

　　房地产估价为什么要遵循最高最佳使用原则?这是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。所以，在估价中不仅要遵循合法原则，而且要遵循最高最佳使用原则。

　　最高最佳使用具体包括3个方面：(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度。

　　寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：

　　1．法律上的许可性：对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。

　　2．技术上的可能性：对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。

　　3．经济上的可行性：对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来的收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现

　　值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

　　4．价值是否最大：在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

　　进一步来讲，有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用：(1)收益递增递减原理；(2)均衡原理；(3)适合原理。

　　收益递增递减原理可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关

　　系。

　　收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律(又称边际收益递减原理)，可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加

　　达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。

　　收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始下降。

　　收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模的收益(又称规模报酬规律)，可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化)，则产出量的变化有3种可能：一是产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益不变；二是产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递增；三是产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模的收益递减。在扩大规模时，一

　　般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。

　　均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价修正。这种情况在现实中经常遇到，如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧，此时对于购买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为购买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。

　　另一种相反的情况是，建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好，但坐落的土地位置较差，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重置价格较高，但该建筑物的价值却低于此重置价格。

　　均衡原理的有关情况可总结于图3一l(a)、(b)、(c)、(d)。

　　图3—1(a)是一块空地。图3一l(b)是图3—1(a)中的空地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物。图3—1(c)是图3—1(a)中的空地上有一陈旧过时、需要拆除的建筑物。图3—1(d)是图3—1(a)中的空地上有一过大规模或过高档次的建筑物。假设图3—1(a)中的空地价值为VL，图3—1(b)中的建筑物的重置价格为VB，则图3—1(b)中的房地价值为VL+VB，图3—1(c)中的房地价值为VL减去建筑物的拆迁费用加上建筑物的残值，图3—1(d)中的建筑物的实际价值要低于其重置价格VB。

　　适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境为最协调，同时内部构成要素为最适当的组合时，便为最高最佳使用。

　　最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。例如，某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用作商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

　　1．保持现状前提。认为保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

　　2．装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。

　　3．转换用途前提。认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。

　　4．重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用为前提进行估价。

　　5．上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种装修改造的组合。

　　例题：收益递增递减原理可以帮助我们确定（）

　　A、房地产内部构成要素的组合是否均衡；

　　B、最佳集约度和最佳规模；

　　C、最佳用途；

　　D、房地产与其外部环境是否保持协调。

　　答案：B

　　第三节

　　替代原则

　　替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。

　　根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。房地产价格也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交，最终是类似的房地产，价格相互牵掣，相互接近。

　　替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列2点：

　　1．如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。在通常情况下，由于估价人员很难找到各种条件完全相同、可供直接比较的房地产的价格作依据，因此，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的房地产作为参照物来进行估价，然后根据其间的差别对价格做适当的调整修正。

　　2．不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其是好的房地产的价格不能低于差的房地产的价格。

　　第四节

　　估价时点原则

　　估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

　　影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格(实际上，房地产本身也是随着时间而变化的，如建筑物变得陈旧过时)。因此，房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对应着一个时间。如果没有了对应的时间，价格也就失去了意义。但是，估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，这既无必要，也不大可能。估价通常仅是求取估价对象在某个特定时间上的价格，而且这个特定时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这个特定时间就是估价时点。

　　确立估价时点原则的意义在于：估价时点是评估房地产价格的时间点，例如，运用比较法评估房地产的价格时，如果选用的可比实例的成交日期与估价时点不同(通常都是这种情

　　况)，就需要把可比实例的成交价格调整到估价时点上，如此，可比实例的成交价格才能作为估价对象的价格。

　　在实际估价中，通常将“估价作业期”(估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的内在联系。

　　不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系见图3—2或表3—1。

　　对图3—2或表3—1中的各种情形举例说明如下：

　　1．估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。例如，某市某大厦强制拍卖的拍卖底价评估结果争议一案，原产权人对估价机构的估价结果有异议，引发了对该估价结果究竟是否合理的争论。此时衡量该估价结果是否合理，要回到原估价时点(原估价时点是1996年3月11日)，相应地，估价对象的产权性质、用地性质、建筑物状况以及房地产市场状况等，也都要以原估价时点1996年3月11日时的状况为准。否则的话，就无法检验该估价结果是否合理。而且任何其他估价项目的估价结果在事后来看也都可能是错误的，事实上可能并没有错误，只是过去的估价结果不适合现在的情况，因为估价对象状况和房地产市场状况可能发生了变化。

　　2．估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。例如，建筑物被火灾烧毁后，确定其损失程度和损失价值，要根据其过去的状况(现在已不存在了)和损毁后的状况的对比来评估。

　　3．估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。

　　4．估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估房地产的预售或预购价格。

　　5．估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。在假设开发法中，预计估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。

　　现状为在建工程的房地产，可能同时存在着下列3种估价：(1)估价时点为现在，估价对象为现时状况下的估价，即该在建工程在现在这个样子的价值是多少；(2)估价时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，而现在预售或预购它的价值是多少；(3)估价时点为未来，估价对象为未来状况下的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成，且在建成时的价值是多少。

　　第五节

　　公平原则

　　公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

　　评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性。例如，为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则卖者得利，买者受损；为房地产抵押目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格高，则抵押人得利，抵押权人受损；为城市房屋拆迁补偿目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则拆迁人得利，被拆

　　迁人受损；为房地产课税目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价格低，则纳税人得利，政府受损，这对于其他的纳税人来说也有失公平。

　　为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的。其次，估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格，又称“换位思考”：在交易中，各方当事人的心态是不同的，如买者的心态是出价不能高于其预期使用该房地产所能带来的收益或重新购建价格或相同房地产的价格，卖者的心态是不愿意以低于他对该房地产已投入的成本或相同房地产的价格出售。然后，估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值：先假设评估价值的高低不是与自己无关，即如果将自己分别设想为各方当事人的角色，评估价值的高低会对自己有什么影响，假如自己是买者会怎样，是卖者又会怎样，并谨记“已所不欲，勿施于人”的道理。在此基础上自然就会权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的价值。

　　为评估出公平合理的价值，估价人员还必须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响；如果与估价对象有利益关系或是当事人的近亲属，应当回避；必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验并遵循严谨的估价程序

　　房地产估价理论与方法第4讲:比较法（一）(2004)

　　一、内容要求

　　1、比较法的基本原理；

　　2、搜集交易实例；

　　3、选取可比实例；

　　4、建立价格可比基础；

　　5、交易情况修正。

　　二、考试要求

　　1、熟悉比较法的基本原理，搜集交易实例和选取可比实例；

　　2、掌握建立价格可比基础、交易情况修正。

　　三、内容辅导

　　第四章

　　比较法

　　第一节

　　比较法的基本原理

　　一、比较法的概念和理论依据

　　比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

　　正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

篇三：房地产估价规范1999年版

　　

　　房地产估价报告

　　房地产估价报告

　　二00八年二月二十六号

　　房地产估价报告

　　目

　　录

　　致

　　委

　　托

　　方

　　函.....................................................3估

　　价

　　师

　　声

　　明.....................................................4估价的假设和限制条件...............................................5估

　　价

　　结

　　果

　　报

　　告..................................................6一、委托方：

　　....................................................6二、估价方：

　　....................................................6三、估价对象：

　　..................................................6四、估价目的：

　　..................................................五、估价时点

　　....................................................六、价值定义：

　　..................................................七、估价依据：

　　..................................................八、估价原则：

　　..................................................九、估价方法：

　　.................................................10十、估价结果：

　　.................................................11十一、估价作业日期：

　　...........................................11十二、估价报告应用的有效期：

　　...................................11房地产估价技术报告................................................12一、估价对象个别因素分析

　　.......................................12二、估价对象区位因素分析

　　.......................................12三、市场背景分析

　　...............................................14四、最高最佳使用分析

　　...........................................17五、估价方法选用

　　...............................................17六、估价测算过程

　　...............................................18七、估价结果确定

　　...............................................27八、评估说明

　　...................................................2房地产估价报告

　　致

　　委

　　托

　　方

　　函

　　北京必胜客比萨饼有限公司：

　　承蒙贵单位委托，我们对位于郑州市金水区花园路郑州国贸中心项目的两层商业部分房地产进行了市场价值评估，所评估的房产总建筑面积为1927.33m2，其中:第一层的房产建筑面积为868.17m2;第二层的房产建筑面积为1059.16m2(注:实际房产面积以房管局最终测量面积为准)。

　　估价目的：为委托方了解该房地产的市场价值提供参考依据。

　　估价时点：2008年2月21日

　　估价结果：

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产市场总价值为人民币7050.4万元(一、二层均价:36581元/m2)，大写：人民币柒仟零伍拾万肆仟元整。

　　二00八年二月二十六日

　　房地产估价报告

　　估

　　价

　　师

　　声

　　明

　　郑重声明：

　　1、本公司在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。

　　4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估对象的外观、内部状况、周围环境和景观的查勘。估价人员不承担对评估对象的建筑结构、质量等进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。实地查勘人：高炳、冯湘、王静雯、王德美。

　　6、本估价报告所依据的项目相关资料（比如：面积、价格等）由甲方提供，甲方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价人员不承担相应的责任。

　　7、如发现本报告内的文字或数字因校对或其它类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正，否则报告误差部分无效。

　　8、建议有关部门考虑相关风险和未来国家政策对行业的影响。

　　9、本报告仅提供给委托方为此次评估目的使用，未经估价人员同意不得做其它用途。

　　房地产估价报告

　　估价的假设和限制条件

　　一、本估价报告结论基于以下假设：

　　1、委托方提供的相关资料是真实的、合法的、完整的，以房产所有人拥有估价对象的全部产权为估价前提。

　　2、根据委托方所提供资料确定的房屋的合法用途来评估估价对象的市场价值。

　　3、估价时点的房地产市场为公开公平市场，卖方愿意出售，并有合理的时间让买卖双方来议价。

　　4、议价期间房地产市场基本保持稳定。

　　5、估价对象在估价时点后能够正常合理的使用和转让。

　　6、不考虑特殊性质买家的附加叫价。

　　二、估价报告使用的限制条件：

　　1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的市场价值。

　　2、本估价报告结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇有自然力和其他不可抗力的影响，亦未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。

　　3、本估价报告是按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，则需重新估价。

　　4、本估价报告的有效期限自估价作业完成起一年内有效。

　　房地产估价报告

　　估

　　价

　　结

　　果

　　报

　　告

　　一、委托方：北京必胜客比萨饼有限公司

　　二、估价方：河南中原房地产顾问有限公司

　　三、估价对象：

　　1、估价对象区位状况：

　　估价对象坐落于郑州国贸中心配套商业用房东南角，临花园路和室内商业步行街主出入口。郑州国贸中心位于承东启西的总部大道农业路和贯通南北的形象大道花园路交汇处，更融合了郑州交汇中心、城市金融中心、河南行政中心、商业中心、商务办公中心、文化教育中心、休闲娱乐中心、品质居住中心等八大城市职能，以56万平方米超大规模、高辐射性区域优势、高素质消费群体，融合街区SHOPPINGMALL（即街MALL）、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。估价对象所处在的街区SHOPPINGMALL——郑州国贸中心?国贸街MALL，率先导入第四代商业模式城市——商业街生活中心，在商业地产的基础上，集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、情感交融等十大商业功能于一体。中原首创室内化商业街、远大区域中央空调、河南郑州国贸商业有限公司负责商业运营管理、第一太平戴维斯的物业管理。商业配套设施所提供的服务延伸、人气、地理因素、先进的规划、运

　　房地产估价报告

　　营模式等，独创了华人百货领军大商新玛特、世界500强家乐福商业双引擎模式，吸引100多家国际、国内顶级品牌巨头竞相入驻。周边有丹尼斯花园路店和融元店、关虎屯商业步行街、融元广场、正道花园商厦、紫荆山百货大楼、正道中环百货、纬四路服装市场、易初莲花、家世界、世纪联华等组成了一个强大的购物商圈，云集了中行、建行、农行、工行的省分行，人行、交行、光大、兴业、中信银行等的郑州分行，以及中国移动、中国联通、苏宁电器及各大手机品牌经销商，是一个金融、商务的聚集地。河南博物院、郑州市动物园、文博广场、奥斯卡影都、科技市场、国泰君安证券公司、海通证券公司、中州国际饭店都近在咫尺，周边咖啡馆、酒吧、歌房、茶楼、洗浴中心齐全，河南省科技馆、河南省农科院，各种教育配套及其他公共配套设施都较齐全。

　　该估价对象所处地段道路通达，附近有长途汽车客运北站及有9路、29路、909路、K9路、47路、62路、63路、72路、77路、90路、118路、208路、220路、732路、32路、69路、39路、42路、251路、30路、K39路、K62路、2路、K2路和96路等多条公交线路从此经过，交通便利。

　　综上所述，由于该评估对象处于金水区花园路与农业路交汇处，道路通达，商业氛围浓厚，随着郑州国贸中心和丹尼斯花园路店交工营业，加之政府部门对该商圈的一系列扶持政策，势必会带动花园路

　　房地产估价报告

　　/农业路商圈商业的快速发展，因此该评估对象所处在此地段有较好的商业发展前景和升值潜力。

　　花

　　农

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　　园

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　　估价对象位置图

　　2、估价对象实体状况：

　　估价对象为郑州市金水区花园路郑州国贸中心地上一、二层的部分商业房地产。

　　本次评估的房产总建筑面积为1927.33m2，其中:第一层的房产建筑面积为868.17m2；第二层的房产建筑面积为1059.16m2(注:实际房产面积以房管局最终测量面积为准)，设计用途为商业服务。评估对象所在建筑物为一栋29层框剪结构建筑物，三层以上为甲级写字楼，预计于2008年12月交付使用，现在建。评估物交房标准:外立面贴面砖，室内简单装修，5A智能化系统，水电、电梯、步梯、通讯设施各种配套齐全。

　　3、估价对象权益状况：

　　估价对象产权所有人现仍为河南新田置业有限公司(该楼盘的开发商，五证齐全)。《国有土地使用权证》证号为郑国用(2006)第0593房地产估价报告

　　号，土地使用权人为河南新田置业有限公司，坐落于郑州市金水区花园路与农业路交汇处，用途性质为混合住宅，使用权类型为出让，土地使用权总面积为47466.2m2，终止日期为2076年8月。

　　四、估价目的：为委托方了解该房地产的市场价值提供参考依据。

　　五、估价时点：二00八年二月二十一日

　　六、价值定义：本次评估采用公开市场价值标准

　　七、估价依据：

　　1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

　　2、《中华人民共和国土地管理法》；

　　3、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；

　　4、委托方提供的有关资料；

　　5、估价人员所搜集掌握的相关资料。

　　八、估价原则：

　　本次估价遵守独立、客观、公正原则，合法原则，谨慎原则及最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则等技术性原则。

　　（一）独立、客观、公正原则

　　要求估价人员有完全独立性，与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

　　（二）合法原则

　　应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保

　　房地产估价报告

　　护，并体现其权益价值。

　　（三）谨慎原则

　　在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计估价对象未来可能发生的风险和损失，不高估也不低估房地产的市场价值。

　　（四）最高最佳使用原则

　　应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

　　（五）估价时点原则

　　估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

　　（六）替代原则

　　估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

　　九、估价方法：

　　根据估价目的及估价对象的状况，可分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次估价对象为商业用途房地产，存在较稳定的潜在收益，且市场上类似商业房产交易实例和租赁实例都较多，所以宜采用市场比较法和收益还原法两种方法进行评估，根据两种方法计算结果的简单算术平均

　　房地产估价报告

　　数最终确定估价对象在估价时点的市场价值。

　　市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　收益还原法是运用某种适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　十、估价结果：

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产市场总价值为人民币7050.4万元，大写：人民币柒仟零伍拾万肆仟元整。

　　十一、估价作业日期：

　　二00八年二月二十一日至二OO八年二月二十六日

　　十二、估价报告应用的有效期：

　　本估价报告应用有效期一年，自报告出具之日算起。

　　房地产估价报告

　　房地产估价技术报告

　　一、估价对象个别因素分析

　　1、房地产实体状况

　　估价对象为郑州市金水区花园路郑州国贸中心地上一、二层的部分商业房地产。本次评估的房产总建筑面积为1927.33m2，其中:第一层的房产建筑面积为868.17m2；第二层的房产建筑面积为1059.16m2(注:实际房产面积以房管局最终测量面积为准)，设计用途为商业服务。评估对象所在建筑物为一栋29层框剪结构建筑物，三层以上为甲级写字楼，预计于2008年12月交付使用，现在建。评估物交房标准:外立面贴面砖，室内简单装修，5A智能化系统，水电、电梯、步梯、通讯设施各种配套齐全。

　　2、房地产权益状况

　　估价对象产权所有人现仍为河南新田置业有限公司(该楼盘的开发商，五证齐全)。《国有土地使用权证》证号为郑国用(2006)第0593号，土地使用权人为河南新田置业有限公司，坐落于郑州市金水区花园路与农业路交汇处，用途性质为混合住宅，使用权类型为出让，土地使用权总面积为47466.2m2，终止日期为2076年8月。

　　二、估价对象区位因素分析

　　估价对象坐落于郑州国贸中心配套商业用房东南角，临花园路和室内商业步行街主出入口。郑州国贸中心位于承东启西的总部大道农业路和贯通南北的形象大道花园路交汇处，更融合了郑州交汇中心、城市金融中心、河南行政中心、商业中心、商务办公中心、文化教育

　　房地产估价报告

　　中心、休闲娱乐中心、品质居住中心等八大城市职能，以56万平方米超大规模、高辐射性区域优势、高素质消费群体，融合街区SHOPPINGMALL（即街MALL）、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。估价对象所处在的街区SHOPPINGMALL——郑州国贸中心?国贸街MALL，率先导入第四代商业模式城市——商业街生活中心，在商业地产的基础上，集展示、商务、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、情感交融等十大商业功能于一体。中原首创室内化商业街、远大区域中央空调、河南郑州国贸商业有限公司负责商业运营管理、第一太平戴维斯的物业管理。商业配套设施所提供的服务延伸、人气、地理因素、先进的规划、运营模式等，独创了华人百货领军大商新玛特、世界500强家乐福商业双引擎模式，吸引100多家国际、国内顶级品牌巨头竞相入驻。周边有丹尼斯花园路店和融元店、关虎屯商业步行街、融元广场、正道花园商厦、紫荆山百货大楼、正道中环百货、纬四路服装市场、易初莲花、家世界、世纪联华等组成了一个强大的购物商圈，云集了中行、建行、农行、工行的省分行，人行、交行、光大、兴业、中信银行等的郑州分行，以及中国移动、中国联通、苏宁电器及各大手机品牌经销商，是一个金融、商务的聚集地。河南博物院、郑州市动物园、文博广场、奥斯卡影都、科技市场、国泰君安证券公司、海通证券公司、中州国际饭店都近在咫尺，周边咖啡馆、酒吧、歌房、茶楼、洗浴中心齐全，河南省科技馆、河南省农科院，各种教育配套及其他公共配套设施都较齐全。

　　该估价对象所处地段道路通达，附近有长途汽车客运北站及有9路、29路、909路、K9路、47路、62路、63路、72路、77路、9房地产估价报告

　　路、118路、208路、220路、732路、32路、69路、39路、42路、251路、30路、K39路、K62路、2路、K2路和96路等多条公交线路从此经过，交通便利。

　　综上所述，由于该评估对象处于金水区花园路与农业路交汇处，道路通达，商业氛围浓厚，随着郑州国贸中心和丹尼斯花园路店交工开业，加之政府部门对该商圈的一系列扶持政策，势必会带动花园路/农业路商圈商业的快速发展，因此该评估对象所处在此地段有较好的商业发展前景和升值潜力。

　　三、市场背景分析

　　郑州作为商朝前期的都城，历来就有“商都”的美誉，悠久的商代文化孕育了郑州浓厚的商业气息。从目前和未来几年发展趋势来看，郑州市有六大代表性的商圈：①二七商圈，是郑州市的核心商业中心区，代表性商业项目有大商新玛特金博大店、丹尼斯百货人民路店、元旦百盛购物中心、大上海城、正弘名品店、北京华联、亚细亚商场、郑州百货大楼、郑州华联商厦、商城大厦、天然商厦、郑州友谊国际广场、百年德化、光彩市场、沃尔玛郑州旗舰店、丹尼斯百货二七路旗舰店等。②火车站商圈，专业的批发市场，代表性商业项目有银基商贸城、世贸商城、天隆服装城、锦荣商贸城、天荣时装城、恒泰服装广场、金城服饰广场、敦睦路服装市场、乔家门路服装市场、钱塘衣城、郑州国际小商品城、苑陵商场、大同路箱包城、新世纪箱包城、通讯器材大世界、金智万博商城、郑州箱包城等。③碧沙岗商圈：郑州西区老牌商业中心，代表性商业项目有郑州商业大厦、中原

　　房地产估价报告

　　商贸城、泰隆大厦、天龙大厦、丹尼斯嵩山路店、苏宁电器、五星电器、鑫苑国际广场、美丽源广场等。④紫荆山商圈：与二七商圈，碧沙岗商圈并称郑州市三大传统商圈，代表性商业项目有紫荆山百货大楼、正道花园商厦、易初莲花、纬四路服装市场、方圆创世商业项目等。⑤花园路/农业路商圈，从长远来看，是目前最具发展潜质和消费能力的新兴商圈，代表性商业项目有正道中环百货、融元广场、关虎屯生活广场、世纪联华经三路店、郑州国贸中心、丹尼斯花园路店、中原数码港商业街、天旺广场等。⑥龙湖商圈，是政府规划的CBD区未来市级商圈。

　　（1）估价对象所处商圈现状

　　估价对象房地产处于花园路/农业路商圈内，花园路、农业路集中了省直机关各单位和郑州市各大金融机构及多个较高档次的社区，花园路/农业路商圈内的消费群及消费能力同比其他各商圈较强，另一方面，城市的发展方向是向东向北发展，花园路/农业路商圈位于郑州市的东北区，符合城市发展的方向，将成为未来客流人流的集散枢纽，商业位置得天独厚，该商圈内项目开发起点高，定位明确，大大提升了该商圈的档次，目前，该商圈的商业氛围已初步形成。

　　（2）估价对象所处商圈未来走势分析

　　花园路/农业路商圈的商业地产项目在郑州市开发潜力最大。花园路地处城市中央，贯穿市区南北，现打通后的农业路承东启西，周围的城市改造规模较大，成熟居民小区尤其是大型高档社区较多，花园路两侧遍布的各类省直机构多，人口稠密，区域消费能力强，消费层次高。规划中的地铁一号线和二号线在该地段的出站口项目建成

　　房地产估价报告

　　后，发达的路网道路体系，便利的出行方式，为该商圈的商业地产提供了优越的交通条件，有利于人流量的汇聚。该商圈其特殊的地理位置和成熟的居民区环境在郑州市区内无可替代，越来越多的房地产企业和商业经营公司在此开发大型商业体。随着郑州国贸中心和丹尼斯花园路店的交付营业，加之政府部门对该商圈的一系列扶持政策，势必是会带动该商圈商业的快速发展，因此估价对象所处该商圈发展潜力大。

　　（3）同类型房地产价值比较

　　项目名称

　　融元广场

　　位

　　置

　　花园路畜牧路交汇处

　　文化路北环路交汇处

　　农业路花园路交汇处

　　花园路红专路交汇处南

　　花园路纬四路交汇处南

　　紫荆山路与人民路交汇处

　　乔家门路操场街交汇处

　　乔家门路西三马路交汇处

　　租售情况

　　出租:一层最高420元/m2?月

　　出售:一层45000元/m2左右

　　主要出租

　　一层最高400元/m2?月

　　自建自营

　　以铺位经营种类返点获利

　　自建自营

　　以铺位经营种类返点获利，部分出租

　　自建自营，以铺位经营种类返点获利，旺季时高达800元/m2?月

　　以铺位经营种类返点获利，部分出租

　　备

　　注

　　一层铺位，二、三层超市和铺位

　　一层超市和铺位，二层、地下一层铺位

　　高层百货卖场

　　地下一层超市，一层以上铺位

　　五层均为铺位

　　一层至六层为营业大厅，其他为写字间

　　北晨颐商苑

　　丹尼斯花园路店

　　正道中环

　　百货

　　正道花园

　　商厦

　　紫荆山百

　　货大楼

　　银基商贸城

　　出租，出售。一层售价最高达10万/分割成套，服装批发m2，租金也高达近1000元/m2?月

　　和零售

　　世贸商城

　　出售，一层售价最高达8万/m2，均分割成套，服装批发价6万/m2，部分出租

　　和零售

　　房地产估价报告

　　天荣时装城

　　乔家门路菜市街交汇处

　　二七路与东太康路交汇处

　　出售，一、二层均价4万/m2；出租，分割成套，服装批发一、二层租金均价为350元/m2?月

　　租售结合，一层售价均价为5万/m2和零售

　　商业步行街

　　大上海城

　　由此可以看出，郑州国贸中心以其独特的商圈优势，优越的便利交通和地理位置，明确的市场定位及全新的项目复合业态，使其在同类商业房地产项目中升值潜力最大。

　　四、最高最佳使用分析

　　最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。该估价对象设计用途为商业服务，现为在建工程项目，由于周边已形成相当浓厚的商业氛围，且该估价对象所处位置附近人流量大，因此我们认为保持现状用途使用最为有利，目前的使用用途为最高最佳使用状态。

　　五、估价方法选用

　　根据估价目的及估价对象的状况，可分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次估价对象为商业用途房地产，存在较稳定的潜在收益，且市场上类似商业房产交易实例和租赁实例都较多，所以宜采用市场比较法和收益还原法两种方法进行评估，根据两种方法计算结果的简单算术平均数最终确定估价对象在估价时点的市场价值。

　　房地产估价报告

　　六、估价测算过程

　　（一）市场比较法测算过程

　　（1）

　　选择依据

　　在替代原理指导下，利用市场比较法，必须以发育健全的房地产市场为基本条件，并掌握有充足的交易实例资料。由于估价对象所在区域郑州市金水区的同类型房地产交易实例较多，与估价对象比较具有相关性和替代性，故可以采用市场比较法，即:将估价对象与在较近时期内已经发生交易的类似实例进行对照比较，并依据后者的已知价格，参照该项目的交易情况、交易日期、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点价格的方法。

　　（2）估价过程

　　1、比较实例选择

　　本报告选取可比交易实例时，遵循了以下原则：

　　①其与估价对象房地产处于同一供求范围内

　　②其用途与估价对象房地产的用途相同

　　③其规模与估价对象房地产的规模相当

　　④其建筑结构与估价对象房地产的建筑结构相同

　　⑤其档次与估价对象房地产的档次相当

　　⑥其权利性质与估价对象房地产的权利性质相同

　　⑦其成交日期与估价对象房地产的估价时点应接近

　　⑧其交易类型与估价对象房地产的估价目的应吻合

　　⑨其成交价格应是正常市场价格或可修正为正常市场价格

　　房地产估价报告

　　对交易案例进行分析后，选择以下三个正常交易案例作为比较案例：

　　实例A：坐落于花园路与农业路交汇处郑州国贸中心内，框剪结构，建造年代为2007年(现在建)，总层数为29层，交易实例处于第1-2层，设计用途为商业服务，交易日期为2008年1月，该交易为正常交易，交易价格第一层为40000元/m2，第二层为25000元/m2，该房产交房标准为简单装修，水电、电梯、5A智能化系统、通讯等配套设施齐全。地下停车位较充足，预计出租率较好，车流量和人流量都非常大，交通便利，但只临室内商业步行街。

　　实例B：坐落于花园路与农业路交汇处郑州国贸中心内，框剪结构，建造年代为2007年(现在建)，总层数为30层，交易实例处于第1-2层，设计用途为商业服务，交易日期为2008年1月，该交易为正常交易，交易价格第一层为38000元/m2，第二层为24000元/m2，该房产交房标准为简单装修，水电、电梯、5A智能化系统、通讯等配套设施齐全。地下停车位较充足，预计出租率较好，车流量和人流量都非常大，交通便利，但只临室内商业步行街。

　　实例C：坐落于花园路与畜牧路交汇处融元广场内，框剪结构，建造年代为2004年，总层数为20层，1-3层为商业用房，交易实例处于第1-2层，设计用途为商业服务，交易日期为2008年1月，该交易为正常交易，交易价格第一层为45000元/m2,第二层为26000元/m2，该房产简单装修，外墙为高级石材，智能高速电梯，高档入户门，绿彩铝钢窗。水电、智能化系统、通讯等配套设施齐全。停车位较充足，出租率较好，车流量和人流量都非常大，交通便利，临花园路。

　　房地产估价报告

　　表一:可比实例比较表

　　实例

　　项目比较

　　物业名称

　　坐落

　　总楼层数

　　所处楼层

　　交易日期

　　交易情况

　　交易单价

　　(元/m2)建筑结构

　　建成年份

　　土地类型

　　房产状况

　　估价对象

　　商业房产

　　郑州国贸中心

　　花园路农业路

　　房地产估价报告

　　表二:交易情况修正系数表

　　实例A实例B实例C100/100100/100100/1003、对交易日期进行修正

　　实例A、B、C交易时间与估价时点相接近，且期间内房地产价格较平稳，所以交易日期无需修正，三个可比实例的交易日期修正系数见下表:表三:交易日期修正系数表

　　实例A实例B实例C100/100100/100100/1004、进行区域因素修正

　　以估价对象区域因素为100，则实例所在区域与估价对象所在区域因素比较列表如下:表四:区域因素修正表

　　区域因素

　　繁华程度

　　交通便捷程度

　　区域环境景观

　　市政配套设施

　　公共配套设施

　　综合

　　权数

　　0.20.20.20.20.2估价对象

　　2020202020100可比实例A2020202020100可比实例B2020202020100可比实例C182020202098通过比较，确定可比实例的区域因素修正系数见下表:

　　房地产估价报告

　　表五:区域因素修正系数表

　　实例A实例B实例C100/100100/100100/985、进行个别因素修正

　　以估价对象的个别因素为100，则实例与估价对象个别因素比较如下:表六:个别因素修正表

　　房地产状况

　　新旧程度

　　配套设施

　　所在楼层

　　装修状况

　　建筑规模

　　户型、面积

　　坐落朝向

　　工程质量

　　临路状况

　　物业管理

　　综合

　　权数

　　0.10.10.10.10.10.10.10.10.10.11估价对象

　　10101010101010101010100可比实例A1010101010651061087可比实例B1010101010541061085可比实例C101010117891091094通过比较，确定可比实例的区域因素修正系数见下表:表七:个别因素修正系数表

　　实例A实例B实例C100/87100/85100/946、计算比准价格

　　房地产估价报告

　　比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。计算结果见下表：

　　表八:比准价格计算表

　　可比实例

　　房地产估价报告

　　a1V=[1-]r(1+r)n

　　式中:V表示房地产收益价格；a表示房地产年净收益；r表示资本化率；n表示房地产使用年限或收益的年限。

　　(2)估价过程

　　1、计算年总收入

　　估价人员调查了郑州市商业房产的租金水平，选取了与估价对象处于同一供求范围内且与估价对象类似的商业房产在估价时点的租金收益情况作为可比实例，并对其进行修正，以确定估价对象客观的租金收益:实例A：融元广场，坐落于花园路与畜牧路交汇处，建造年代为2004年，总层数为20层，1-3层为商业用房，处于花园路/农业路商圈，该实例简单装修，外墙为高级石材，智能高速电梯，高档入户门，绿彩铝钢窗。水电、智能化系统、通讯等配套设施齐全。停车位较充足，出租率较好，车流量和人流量都非常大，交通便利。该可比实例在估价时点时的月租金一层为320-420元/m2，二层为100-180元/m2，经估价人员调查研究综合考虑确定该实例在较好位置商业项目的第一、二层平均租金为280元/m2。

　　实例B：北晨颐商苑，坐落于北环路与文化路交汇处，建造年代为2004年，1-2层为商业用房，该实例简单装修，外墙为高级石材，地板砖地坪。水电、智能化系统、通讯等配套设施齐全。停车位较充足，出租率较好，车流量和人流量都较大，交通便利。该可比实例在估价时点时的月租金一层为300-400元/m2，二层为80-150元/m2，经估价人员调查研究综合考虑确定该实例在较好位置商业项目的第

　　房地产估价报告

　　一、二层平均租金为220元/m2。

　　实例C：正道花园商厦，坐落于花园路与纬四路交汇处，处于紫荆山商圈，共五层，该实例简单装修。水电、智能化系统、通讯等配套设施齐全。停车位较充足，出租率较好，车流量和人流量都非常大，交通便利。该可比实例在估价时点时的全年平均月租金一层为350-450元/m2·月，二层为120-200元/m2·月，经估价人员调查研究综合考虑确定该实例在较好位置商业项目的第一、二层平均租金为300元/m2·月。

　　租金可比实例修正情况见下表：

　　房地产状况

　　繁华程度

　　交通便捷程度

　　区域环境景观

　　市政配套设施

　　公共配套设施

　　新旧程度

　　坐落朝向

　　所在楼层

　　临路状况

　　配套设施

　　综

　　合

　　权数

　　0.10.10.10.10.10.10.10.10.10.11估价对象

　　10101010101010101010100可比实例A8101010101091091096可比实例B71061010107108886可比实例C11101210101010101010103可比实例A的比准价格：280×100/96=292元/m2·月

　　可比实例B的比准价格：220×100/86=256元/m2·月

　　可比实例C的比准价格：300×100/103=291元/m2·月

　　房地产估价报告

　　三个可比实例与估价对象都具有较强的可比性，取三个可比实例比准价格的简单算术平均数作为估价对象客观的租金水平：

　　则估价对象客观的租金水平:(292+256+291)÷3=279元/m2·月

　　估价对象年总收入=估价对象月租金水平×12×总建筑面积

　　=645.27(万元)2、计算年有效收入

　　年有效收入=年总收入-年空置损失

　　空置损失即空置等造成的收入损失。据估价人员调查，该区域类似商业用房的平均空置率为7%，以此作为估价对象的正常空置率。

　　则年有效收入=年总收入×(1-7%)=600.10(万元)3、计算年运营费用

　　根据国家和本市的有关标准规定，及估价人员调查的当前实际情况，估价对象类似建筑物的市场行情和估价对象的自身情况，确定估价对象的年运营费用可取年有效收入的23%。

　　4、计算年净收益

　　年净收益＝年有效收入－年运营费用=462.07(万元)5、确定资本化率

　　本次估价是利用安全利率加风险调整值法确定资本化率。

　　采用安全利率加风险调整值法确定资本化率时主要考虑了两大因素:一是安全无风险利率，是以国家同期的一年期整存整取存款利率4.14%为安全无风险利率，二是风险报酬率，根据近期郑州市房地产市场商业用房的出租市场行情，结合该区域类似商业用房的经营状况和

　　房地产估价报告

　　估价对象自身状况，确定风险报酬率为2.25%.因此，安全利率加风险调整值法确定估价对象的资本化率为:4.14%+2.25%=6.39%6、确定收益年限

　　钢混结构建筑物的耐用年限为60年，截止估价时点，该建筑物仍为在建工程，尚可使用年限60年。土地剩余使用年限为68年。根据《房地产估价规范》，确定估价对象的收益年限为60年。

　　7、计算结果的确定

　　a1所评房地产的总价值V=[1-]r(1+r)n

　　=(462.07/6.39%)[1-1/(1+6.39%)]60=7055.28(万元)(三)估价结果的分析与确定

　　根据当前的房地产市场情况及估价人员的调查结果，采用市场比较法和收益还原法分别计算的结果都能较准确的反映该估价对象的公开市场价值，因此最终确定以两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象在估价时点时的房地产市场总价值。

　　估价对象房地产市场总价值=(7045.65+7055.28)÷2=7050.4(万元)七、估价结果确定

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确

　　房地产估价报告

　　定估价对象在估价时点的房地产市场总价值为人民币7050.4万元，大写:人民币柒仟零伍拾万肆仟元整。

　　八、评估说明

　　本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，按照郑州市目前同类型项目的投资水平、租金水平及初步考察当地基础设施和公共设施条件后，在所占有资料的基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际状况，租金水平是最敏感的因素之一，同时政策的扶持、该商圈的发展成熟及物业的质量与管理水平等对在激烈的市场竟争中能保持较好的租金水平至关重要，经过详细周密的调查和研究，我们认为，在本市的经济持续稳定增长及人们生活水平不断提高的利好环境刺激下，投资于该项目预期前景可观，升值潜力较大。

篇四：房地产估价规范1999年版

　　

　　学习房地产估价规范(修订版)的心得体会

　　学习房地产估价规范(修订版)的心得体会

　　学习《房地产估价规范》（修订版）的心得体会

　　房地产价格评估制度是《城市房地产管理法》确定的一项法定制度，房地产估价作为一项中介服务，具有很强的技术性，而估价结果更是关系到有关当事人的切身利益。因此，客观上需要一个为广大房地产估价师所共同遵循的关于估价的执业标准。《城市房地产管理法》明确要求：房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序进行。1999年国家标准《房地产估价规范》的出台正是对房地产价格评估制度的进一步充实和完善。由于原国家标准《房地产估价规范》是1999年制定的，随着近年来房地产开发建设事业的不断发展，出现了许多新情况、新变化，有必要对原有的房地产估价规范做进一步的完善和修改。正是在这样的形势下，国家标准《房地产估价规范》（修订版）经过多次征求意见后正式颁布了。

　　通过对国家标准《房地产估价规范》（修订版）（以下简称修订版）的学习，我们不难看出，该修订版对许多部分做了大篇幅完善和修正。如：对估价原则中的最高最佳利用原则做了详细的说明，对房地产估价师的判断能力要求比较高，估价假设也变得非常重要。对估价程序也做了进一步的完善，强化了现场勘查必须由注册房地产估价师参与进行。对估价档案的管理也做出了细化要求。完善和修改最重要的部分就是估价方法，估价方法的选用也与原估价规范有明显的不同。如成本法的选用严格界定为假设可独立进行重新开发建设的房地产，应选用成本法估价；市场比较法对可比实例的选择也做出了严格的规定，对搜集的交易实例信息的内容进一步的细化，要求必须搜集的内容包括：房地产基本状况、交易双方基本情况、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担、交易目的、交易方式等其他交易情况。这些对于房地产估价师的工作又增加了新的难度和要求。修改最大的当属收益法，由原来的一种变成了两种，如：收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。而且增加了持有期这个新概念，收益期较长、难以准确预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有期应根据市场上投资者对同类房地产的典型持有

　　时间，以及能较准确预测期间收益的一般期限来确定，宜为五年至十年。这样一来，在进行收益法估价的时候，实际就不止两种方法，可衍化出多种评估方法。另外又

　　－1－明确新增了多种房地产估价目的，这样对房地产估价师从事多种估价目的评估有了切实可行的规范依据。

　　总之，通过对修订版的学习，作为一名多年从事估价工作的估价师，个人感觉新规范对估价师的个人综合素质要求很高，对于估价报告出具有现实的指导意义。但不可否认的是增加了估价师的工作难度，尤其是对信息采集和现场作业以及判断选择方法和测算都有极高的要求。要想在今后的工作中，按照估价规范的要求做到做好，还需要不断学习不断在实践中进行总结提高。

　　－2－

　　扩展阅读：估价师继续教育

　　学习心得

　　贵州省房地产估价师网络继续教育学习心得体会估价机构：×××房地产土地评估有限公司估价师姓名：×××资格证号：×××

　　根据相关规定中国房地产估价师与房地产经纪人学会相关规定，贵州省于今年举办了房地产估价师继续教育网络学习课程，本人根据课程要求，学习了《房地产税收制度与政策》、《估价方法及其应用》、《房地产抵押估价风险与防范》等必修课程，还有《房地产权属登记制度与政策》、《房地产投资及其风险》、《不同估价目的的房地产估价问题》《不同用途房地产的估价问题》、《房、地产估价报告书》等选修课程，完成学习后感觉收获很大，开阔了眼界，对房地产评估行业的未来有了更多的信心。同时也对自己作为一名房地产估价师肩上的责任有了更多的了解。自己体会最深的是下面几个方面。

　　一、对房地产估价的原则之一“合法原则”有深刻的认识这次讲课的老师在他们的授课内容中，无不一而再，再而三地提到“合法原则”，反复强调估价必须遵守合法原则，以法律为依据进行估价。这使我深刻地感觉自己在法律学习方面的不足。作为一名房地产估价师，不了解相关的法律法规，仅仅从技术层面出发做估

　　价，是不可能做好估价工作的。法律法规不仅能够正确维护房地产行政管理机关的依法行政的权力，对提高房地产估价机构和房地产估价师的社会地位都有十分重要的意义。老师在讲课中，一再提到一种观点：房地产评估行业的未来应该向什么方向发展？他认为除了正常意义上的估价服务，有必要向房地产咨询服务的方向发展，向客户提供专业化的房地产相关业务细分服务。这样就要求我们房地产估价师，必须对涉及房地产评估行业的相关法律法规规章有充分的了解，要求房地产估价师具备很高的法律素养。

　　二、对房地产估价机构和房地产估价师的法律地位有了新的认识授课老师的讲课内容之一是《行政许可框架下的房地产估价》。201*年7月1日开始实施的《行政许可法》规定行政许可必须由法律、行政法规设定；房地产估价师执业资格制度是我国《城市房地产管理法》规定的一项法定制度，从而“房地产估价师执业资格注册”属于法定的行政许可项目。

　　鉴于房地产估价在国民经济中的特殊地位以及直接关系公共利益，在温家宝总理签署的《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）中，“房地产估价机构资质核准”作为除法律、行政法规规定以外确需保留的行政许可。房地产估价成为我国评估领域唯一对人员和机构都设定行政许可的行业。因此，注册房地产估价师和房地产估价机构出具的关于房地产价值的评估报告将具有法律效力。无形中对估价师的综合素质的要求大大提高了，对我既是一种鞭策，也是一种压力。同时，可以通过行政复议、行政诉讼等手段，依法保护房地产估价师、房地产估价机构利益不受侵犯。这有利于净化我国评估领域的市场环境，促使房地产估价行业走向规范化、法制化的持续健康发展轨道，从而更好地服务于社会主义经济建设。作为房地产估价师，应当珍惜自己的荣誉，珍惜国家给房地产估价师的法律地位，扎扎实实研究问题，做好评估工作。

　　继续教育尽管时间短，但具体学习内容之外的意义是巨大的。除了面对面学习新知识新思考之外，我能够感受到学会各级专家学者对房地产评估行业的敬业和钻研精神。工作和学习是相辅相成的两件事情，平时的努力和学习更为重要，参加继续教育无疑是一次极好的加油机会。

　　友情提示：本文中关于《学习房地产估价规范(修订版)的心得体会》给出的范例仅供您参考拓展思维使用，学习房地产估价规范(修订版)的心得体会：该篇文章建议您自主创作。

篇五：房地产估价规范1999年版

　　

　　中华人民共和国国家标准房地产估价规范

　　简介

　　中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施）

　　中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）

　　总则

　　1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。

　　1．0．2本规范适用于房地产估价活动。

　　1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。

　　1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。

　　术语

　　2．0．1房地产realestate，realproperty土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

　　2．0．2房地产估价realestateappraisal，propertyvaluation专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　2．0．3估价对象subjectproperty一个具体估价工程中需要估价的房地产。

　　2．0.4估价目的appraisalpurpose估价结果的期望用途。

　　2．0．5估价时点appraisaldate，dateofValue估价结果对应的日期。

　　2．0．6客观合理价格或价值value某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。

　　2．0．7公开市场openmarket在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

　　2．0．8公开市场价值openmarketvalue在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。

　　2．0．9类似房地产similarproperty与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

　　2．0．10同一供求圈comparablesearcharea与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。

　　2．0．11最高最佳使用highestandbestuse法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

　　2．0．12市场比较法marketcomparisonapproach,salescomparisonapproach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　2.0.13收益法incomeapproach,incomecapitalizationapproach预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　2．0．14成本法costapproach求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　2．0．15假设开发法hypotheticaldevelopmentmethod，residualmethod预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　2．0．16基准地价修正法landdatumvaluemethod在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

　　2．0．17潜在毛收入potentialgrossincome假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。

　　2．0．18有效毛收入effectivegrossincome由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

　　2．0．19运营费用operatingexpenses维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

　　2．0．20净收益netincome，netoperatingincome由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

　　2．0．21建筑物重置价格replacementcostofbuilding采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同

　　等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

　　2.0．22建筑物重建价格reproductioncostofbuilding采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

　　2．0．23物质上的折旧physicaldepreciationphysicaldeterioration建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。

　　2．0．24功能上的折旧functionaldepreciation，functionalobsolescence建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。

　　2．0．25经济上的折旧economicdepreciation，economicobsolescence建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。

　　2．0．26估价结果conclusionofvalue关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。

　　2．0．27估价报告appraisalreport全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。

　　估价原则

　　3．0.1房地产估价应遵循下列原则：1合法原则；2最高最佳使用原则；3替代原则；4估价时点原则。

　　3．0．2遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

　　3．0．3遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：l保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；2转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；3装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；

　　4重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；5上述情形的某种组合。

　　3．0．4遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　3．0．5遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

　　估价程序

　　4．0．1自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：l明确估价基本项；2拟定估价作业方案。3搜集估价所需资料；4实地查勘估价对象；5选定估价方法计算；6确定估价结果；7撰写估价报告；8估价资料归档。

　　4．0．2明确估价基本事项主要应包括下列内l明确估价目的；2明确估价对象；3明确估价时点。注：1估价目的应由委托方提出；2明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况；3估价时点应根

　　据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；4在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。

　　4．0．3在明确估价基本事项的基础上，应对估价工程进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容：1拟采用的估价技术路线和估价方法；2拟调查搜集的资料及其来源渠道；3预计所需的时间、人力、经费。4拟定作业步骤和作业进度。

　　4．0．4估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。估价所需资料主要应包括下列方面：1对房地产价格有普遍影响的资料；2对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；3相关房地产交易、成本、收益实例资料；4．反映估价对象状况的资料。

　　4．0．5估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

　　4．0．6完成并出具估价报告后，应对有关该估价工程的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

　　估价方法

　　5．1估价方法选用

　　5．1．1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。

　　5．1．2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

　　5．1．3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

　　5．1．4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。

　　5．1．5收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

　　5．1．6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

　　5．1．7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

　　5．2市场比较法

　　5．2．l运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行区域因素修正7进行个别因素修正；8求出比准价格。

　　5．2．2运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：1交易双方情况及交易目的；2交易实例房地产状况；3成交价格；4成交日期；5付款方式。

　　5．2．3根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：l是估价对象的类似房地产；2成交日期与估价时点相近，不直超过一年；3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

　　5．2．4选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容：1统一付款方式；2统一采用单价；3统一币种和货币单位；4统一面积内涵和面积单位。注：1统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。2不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

　　5．2．5进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l有利害关系人之间的交易；2急于出售或购买情况下的交易；3受债权债务关系影响的交易；4交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易。5交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6相邻房地产的合并交易；7特殊方式的交易；8交易税费非正常负担的交易；9其他非正常的交易。注：1当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正；2对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

　　5．2．6进行交易日期修正，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整。

　　5．2.7进行区域因素修正，应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时，应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。

　　5．2．8进行个别因素修正，应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括：面积大小，形状，临路状况，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等；有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：折旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。

　　5．2．9交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。

　　5．2．10选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，作为比准价格。5．2．11市场比较法的原理和技术，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。

　　5．3收益法

　　5．3．1运用收益法估价应按下列步骤进行：1搜集有关收入和费用的资料；2估算潜在毛收入；3估算有效毛收入；4估算运营费用；5估算净收益；6选用适当的资本比率；7选用适宜的计算公式求出收益价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

　　5．3．2净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：l出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分工程作相应调整。2商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4尚未使用或自用的房地产，可以照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。

　　5．3．3估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。

　　5．3．4在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变；2每年基本上按某个固走的数额递增

　　或递减。3每年基本上按某个固定的比率递增或递减；4其他有规则的变动情形。

　　5．3．5资本化率应按下列方法分析确定：l市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R=M?Rm十（1-M）Re（5．3．5）式中R----资本化率（%）；M----贷款价值比率（%），低押贷款额占房地产价值的比率；Rm--抵押贷款资本化率（%），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；Re--自有资本要求的正常收益率（%）。4投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。

　　5．3．6资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB（5．3．6）式中RO----综合资本化率（%），适用于土地与建筑物合一的估价；RL----土地资本化率（%），适用于土地资本估价；RB----建筑物资本化率（%），适用于建筑物估价；L----土地价值占房地产价值的比率（%）；B----建筑物价值占房地价值的比率（%），L+B+100%。

　　5．3．7计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。

　　5．3．8对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

　　房地产收益法公式

　　V=(a/r)×[1-1/(1+r)n]

　　V：房地产价格

　　a：房地产年纯收益

　　r：折现率

　　n：剩余收益年期

　　注意：

　　（1+r)n是（1+r)的n次方，不是（1+r)乘n

　　5．4成本法

　　5．4．1运用成本法估价应按下列步骤进行：1搜集有关成本、税费、开发利润等资料；2估算重置价格或重建价格；3估算折旧；4求出积算价格。

　　5．4．2重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：l土地取得费用；2开发成本；3管理费用；4投资利息；5销售税费；6开发利润。注：开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。

　　5．4．3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据估价对象的实际情况，在第5．4．2条列举的价格构成内容的基础上酌予增减，并应在估价报告中予以说明。

　　5．4.4同一宗房地产，重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时，必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算。

　　5．4．5求取土地的重置价格，应直接求取其在估价时点状况的重置价格。

　　5．4．6建筑物的重置价格重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。

　　5．4．7成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

　　5．4．8建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分，修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分；反之为不可修复部分。对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。

　　5．4．9扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：l直线法下的建筑物理值计算公式：V=C-（C-S）t/N(5．4．9-1）2双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：V=C-（1-Z/N(5.4.9-2）3成新折扣法下的建筑物现值计算公式：V=C?Q（5.4.9-3）式中V----建筑物现值（元，元/M2）；C----建筑物重置价格或重建价格（元，元/M2）；S----建筑物预计净残值（元，元/M2；T----建筑物已使用年限（年）；N----建筑物耐用年限（年）；Q----建筑物成新率（%）。

　　注：无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

　　5.4．10建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

　　5．4．11估价中确走建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：1建筑物的建设期不计八耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；2建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限讨算折旧；3建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧；4建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧；5建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限计算折旧。

　　5．4．12积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

　　5．4．13新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。

　　5．5假设开发法

　　5．5．l运用假设开发法估价应按下列步骤进行：l调查待开发房地产的基本情况；2选择最佳的开发利用方式；3估计开发建设期；4预测开发完成后的房地产价值；5估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；6进行具体计算。

　　5．5．2假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）上、租（含预租）和自营等。

　　5．5．3运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。

　　5．5．4预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。

　　5．5．5开发利润的计算基数可取侍开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发工程相应的平均利润率。

　　5．5．6运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。

　　5．6基准地价修正法

　　5．6．1运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：1搜集有关基准地价的资料；2确定估价对象所处地段的基准地价；3进行交易日期修正；4进行区域因素修正；5进行个别因素修正；6求出估价对象宗地价格。

　　5．6．2进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。

　　5．6．3区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。

　　5．6．4运用基准地价修正法评估宗地价格时，直按当地对基准地价的有关规定执行。

　　不同估价目的下的估价

　　6．0.l房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：1土地使用权出让价格评估；2房地产转让价格评估；3房地产租赁价格评估；4房地产抵押价值评估；5房地产保险估价；6房地产课税估价；7证地和房屋拆迁补偿估价；8房地产分割、合并估价；9房地产纠纷估价；10房地产拍卖底价评估；11企业各种经济活动中涉及的房地产估价；12其他目的的房地产估价。

　　6．1土地使用权出让价格评估

　　6．1．1土地使用权出让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法）、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

　　6．1．2土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准，招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6．10房地产拍卖底价评估进行。

　　6．1．3土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。

　　6．2房地产转让价格评估

　　6．2.1房地产转让价格评估，应依据《中华人民v共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

　　6．2．2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。

　　6．2．3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。

　　6．2．4以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益价值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

　　6．3房地产租赁价格评估

　　6．3．1房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》人城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

　　6．3．2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规走的租赁政策。

　　6．3．3房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。

　　6．3．4以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

　　6．4房地产抵押价值评估

　　6．4.1房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、〈城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。

　　6．4．2房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

　　6．4．3房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。

　　6．4．4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：1首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。2用成本法估价，价格构成

　　中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

　　6．4．5以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设走抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价的影响。

　　6．4．6以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。

　　6.4.7以按份额共有的房地产抵押的，其抵押值为抵押人所享有的份额部分的价值。

　　6．4．8以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。

　　6．5房地产保险估价

　　6．5．1房地产保险估价，应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。

　　6．5．2房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。

　　6．5．3保险价应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的价值。保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的实际投保金额。

　　6．5．4房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。

　　6．5．5房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

　　6．5．6保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。

　　6.6房地产课税估价

　　6．6.l房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。

　　6.6．2有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行。

　　6．6．3房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。

　　6．7征地和房屋拆迁补偿估价

　　6．7．1征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。

　　6．7．2征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

　　6．7．3拆迁估价，应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制走的实施细则和其他有关规定进行。

　　6．7．4依照规走，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。

　　6．7．5实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。

　　6．7．6依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

　　6．8房地产分割、合并估价

　　6．8．1房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。

　　6．8．2分割估价应对分割后的各部分分别估价。

　　6．8．3合并估价应对合并后的整体进行估价。

　　6．9房地产纠纷估价

　　6．9．1房地产纠纷应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

　　6．9．2房地产纠纷估价，应按相应类型的房地产估价进行。

　　6．9．3房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据，协调当事人各方的利益。

　　6．10房地产拍卖底价评估

　　6．10．1地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。

　　6．10．2房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。

　　6．11企业各种经济活动中涉及的房地产估价

　　6．11．1企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按"保持现状前提"或"转换用途前提"进行估价。

　　6．11．2企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意

　　资产清算与抵押物处置类似，属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购买者的范围受到一定限制，其估价宜低于市场价值。

　　6．11．3企业联营一般不涉及房地产权属的转移，企业联营中的房地产估价，主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法，也可采用成本法。

　　6．12其他目的的房地产估价

　　6．12．1其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。

　　6．12．2房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。

　　估价结果

　　7．0．1对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。

　　7．0．2对不同估价方法估算出的结果应做下列检查：l计算过程是否有误；2基础数据是否准确；3参数选择是否合理；4是否符合估价原则；5公式选用是否恰当；6选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。

　　7．0．3在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果。

　　7．0．4在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。

　　估价报告

　　8．0．1估价报告应做到下列几点：1全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套；2公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；3准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。

　　4概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

　　8．0．2估价报告应包括下列部分：l封面；2目录；3致委托方函；4估价师声明；5估价的假设和限制条件。6估价结果报告；7估价技术报告；8附件。

　　8．0．3对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。

　　8．0．4估价报告应记载下列事项：l估价工程名称；2委托方名称或姓名和往所；3估价方（房地产估价机构）名称和住所；4估价对象；

　　5估价目的；6估价时点；7价值定义；8估价依据；9估价原则；10估价技术路线、方法和测算过程；11估价结果及其确定的理由；12估价作业日期；13估价报告应用的有效期；14估价人员；15注册房地产估价师的声明和签名、盖章；16估价的假设和限制条件；17附件，应包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。

　　8．0．5估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的物质实体状况和权益状况，其中：1对土地的描述说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况。2对建筑物的描述说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，地基的稳定性，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。

　　8．0．6估价报告中注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：1估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。2估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。3估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。5估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。6没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。7其他需要声明的事项。

　　8．0．7估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。

　　职业道德

　　9．0．1估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。

　　9．0．2估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。

　　9．0.3估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。

　　9．0．4估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

　　9．0．5估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争。

　　9．0．6估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。

　　附录A估价报告的规范格式

　　A.0．l封面：

　　标题：（房地产估价报告）

　　估价工程名称：（说明本估价工程的全称）

　　委托方：（说明本估价工程的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）

　　估价方：（说明本估价工程的估价机构的全称）

　　估价人员：（说明参加本估价工程的估价人员的姓名）

　　估价作业日期：（说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）

　　估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号）

　　A．0．2目录：

　　标题：目录

　　一、致委托方函

　　二、估价师声明

　　三、估价的假设和限制条件

　　四、估价结果报告

　　（一）

　　（二）

　　…

　　五、估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关部门查阅等）

　　（一）

　　（二）

　　…

　　六、附件

　　（一）

　　（二）

　　…

　　A．0．3致委托方函

　　（标题：）致委托方函致函对象（为委托方的全称）致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）致函日期（为致函的年月日）

　　A．0．4估价师声明：（标题：）估价师声明我们郑重声明：

　　1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　3.我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。

　　4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。

　　5.我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行了实地查勘）。

　　6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。

　　7（其他需要声明的事项）。

　　参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）。

　　A．0．5估价的假设和限制条件

　　（标题：）估价的假设和限制条件（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）

　　A．0．6估价结果报告：

　　（标题：）房地产估价报告

　　（一）

　　委托方（说明本估价工程的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）

　　（二）

　　估价方（说明本估价工程的估价机构的全称、法定代表人和住所、估价资格等）

　　（三）

　　估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实质状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况）

　　（四）

　　估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）

　　（五）估价时点（说明所评估的客观合现价格或价值对应的年月日）

　　（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）

　　（七）估价依据（说明本次枯价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）

　　（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）

　　（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）

　　（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）

　　（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）

　　（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）

　　（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）

　　A.0.7估价技术术报告：

　　（标题：）房地产估价技术报告

　　（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）

　　（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）

　　（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）

　　（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）

　　（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）

　　（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）

　　（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）

　　A.0．8附件：

　　（标题：）附件

　　估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，工程有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。

　　A.0．9制作要求：

　　估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格。

　　规范用词用语说明

　　1为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

　　（1）表示很严格，非这样做不可的用词；正面词采用"必须"，反面词采用"严禁"；

　　（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词；正面词采用"应"，反面词采用"不应"或"不得"；

　　（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用"宜"，反面词采用"不宜"；表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用"可"。2规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为："应符合……的规定"或"应按……执行"。

篇六：房地产估价规范1999年版

　　

　　**私有房地产价格评估

　　估价结果报告

　　房地产估价报告

　　项

　　目

　　名

　　称：长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）25栋707室房地产评估.

　　委

　　托

　　方：ⅩⅩⅩⅩⅩ

　　估

　　价

　　方：

　　xxxxxxxx估

　　价

　　人

　　员：xxxxxx估价作业日期：二0一七年5月10日

　　估价报告编号：X房估字[XX]第XX号

　　目

　　录

　　1致

　　委

　　托

　　方

　　函........................................................................................................................32.估

　　价

　　师

　　声

　　明.........................................................................................................................33.估价的假设和限制条件.........................................................................................................54.房地产估价结果报告

　　..............................................................................一、委托方..............................................................................................................................7二、估价方..............................................................................................................................7三、估价对象概况.................................................................................................................7四、估价目的............................................................................................................................8五、估价时点

　　..........................................................................................................................8六、价值定义............................................................................................................................8七、估价依据............................................................................................................................8八、估价原则

　　..........................................................................................................................9九、估价方法

　　..........................................................................................................................9十、估价结果

　　........................................................................................................................10十一、估价人员

　　....................................................................................................................10十二、估价作业日期............................................................................................................11十三、估价报告应用有效期...............................................................................................115房地产估价技术报告

　　............................................................................12一、个别因素分析...............................................................................................................12二、区域因素分析...............................................................................................................12三、市场背景分析...............................................................................................................12⑴地理位置和行政区划...............................................................................................12⑵经济和社会发展状况...............................................................................................13⑶房地产市场分析

　　.......................................................................................................14四、最高最佳使用分析

　　.......................................................................................................14五、估价方法选用...............................................................................................................14六、估价测算过程...............................................................................................................15七、估价结果确定...............................................................................................................196附件

　　........................................................................2致

　　委

　　托

　　方

　　函

　　ⅩⅩⅩⅩⅩ：

　　受您的委托，我公司于2017年5月10日对于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）25栋707室，建筑面积为86.1m，《房屋所有权证》证号为湘（2017）宁乡县不动产权第0004764号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。

　　根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点长沙市宁乡县类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2017年5月10日的价格及单价为：

　　房地产价格及单价

　　总价

　　单价

　　小写

　　3100240元

　　5424元/m2大写

　　叁佰壹拾万零贰佰肆拾元

　　伍仟肆佰贰拾肆元每平方米

　　法定代表人：XXXXX

　　二0一七年5月10日

　　估

　　价

　　师

　　声

　　明

　　我们郑重声明：

　　一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

　　五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。估价员刘凯对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

　　六、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

　　七、本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。

　　八、本公司和签字估价师保留对本评估报告的最终修改和解释权。

　　九、本报告应用有效期为报告出具之日起一年，如果使用本估价报告的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。

　　在已说明的评估假设和限制条件之外，引用本评估结果而引起的法律后果，不属于本公司和签字估价师的责任范围。

　　注册房地产估价师：

　　注册证号：XXXXXX

　　二0一七年5月10日

　　估价的假设和限制条件

　　一、本项估价的假设条件

　　1、本报告基于公开市场假设，即：

　　（1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价；

　　（2）议价期间房地产市场基本保持稳定；

　　（3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。

　　2、本报告以委托方提供的房屋权属证书等资料真实合法有效，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，出让土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让为假设前提。

　　3.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。

　　4.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。

　　二、本项估价的限制条件

　　1.本次评估的产权依据和估价对象的建筑面积均由委托方提供。委托方对所提供的资料真实性、合法性负责。如提供资料不真实而造成评估值失实，评估机构和评估人员不承担相应的责任。

　　2.本评估报告结果是为委托方提供的专业化估价意见，这个意见本身无强制执行的效力，估价师只对结果本身合乎规范要求负责，而不对资产转让定价的决策负责。

　　3本次评估结论为估价时点的抵押价值。估价时点后，随着时间的推移及房地产市场情况发生变化，本结论须做相应调整；且在估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。

　　4．本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

　　5.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。

　　6.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。

　　7.本评估报告结果仅为本次评估目的提供价值参考，不得用于其他目的。未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

　　8.房地产估价报告备查编号：X房地估X字[XX]第X号。

　　房地产估价结果报告

　　一、委托方

　　单位名称：ⅩⅩⅩⅩⅩ

　　法定代表人：ⅩⅩⅩ

　　单位住址：ⅩⅩⅩⅩⅩ

　　联系电话：ⅩⅩⅩⅩⅩ

　　二、估价方

　　机构名称：xxxxxxxxx单位住址：xxxxxxxxxx法定代表人：ⅩⅩⅩ

　　估价资格：ⅩⅩⅩⅩⅩ

　　联系电话：xxxxxxxxx

　　三、估价对象概况

　　1.建筑物状况

　　长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路，于二零一五年建成，总体结构高18层，为钢筋混凝土结构一等。委估建筑物位于第七层，有公用电梯和楼梯通七楼。建筑物情况为毛坯状态。

　　2.委估对象利用现状

　　委估房地产现为毛坯空置状态。

　　3.周围环境

　　估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处于新康路西段，北面正对宁乡县文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接，西与宁乡县第十三中学相邻。东行500米为花明北路人人乐商圈，环境好，地段好，绿化面积高，交通方便。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为住宅用途区位价值有很大潜力。

　　㈡

　　权益状况

　　估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城）七楼，房屋《房屋所有权证》湘（2017）宁乡县不动产权第0004764号，权属李湘华所有。由于资料方面的原因，他项权利是否受限无法核实。

　　四、估价目的为确定房地产抵押提供价格参考依据。

　　五、估价时点

　　二0一七年5月10日

　　六、价值定义

　　本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、武汉市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市

　　场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。

　　委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为住宅，土地性质为国有建设用地。本次评估结果为包括土地使用权价值在内的房地产在现状条件下持续使用的公开市场价值。

　　七、估价依据

　　1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

　　2、《中华人民共和国土地管理法》；

　　3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

　　4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

　　5、《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》；

　　6、委托方提供的待估房地产《房屋所有权证》；

　　7、湖南省人民政府、武汉市市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；

　　8、估价委托书；

　　9、估价人员实地勘察获取的资料及市场调查收集的资料。

　　八、估价原则

　　1、独立、客观、公正原则。

　　2、合法原则：以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为估价前提。

　　3、最高最佳使用原则：以估价对象在合法使用前提下，各种可能使用方式中，能获得最大收益的使用方式估价。

　　4、替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　5、估价时点原则：估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格。

　　九、估价方法

　　根据《房地产估价规范》，通常的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等几种。

　　1、有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。

　　2、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到估价时点上，计算出估价对象房地产收益价格。

　　3、假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去续建的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的方法。

　　4、成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。

　　根据《房地产估价规范》并结合估价对象实际情况，评估人员认为在估价对象同一供求圈内近期内房地产交易较为活跃，因此选用市场比较法进行评估；估价对象同一供求圈内有出租案例，可考虑采用收益法进行评估。

　　最后结合客观市场情况，综合考虑以上估价方法的计算结果，运用数理统计分析的有关方法，确定估价对象的估价结果。

　　十、估价结果

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用市场法和收益法，通过对影响房地产价格因素的分析和测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定在估价对象在市场上有足够的买方和卖方时，并且进入市场无阻碍的条件下，在估价时点2017年5月10日包含土地使用权价值在内的委估房地产市场价格为人民币。详细评估结果见《房地产抵押评估结果一览表》。

　　房地产价格及单价

　　总价

　　单价

　　十一、估价人员

　　小写

　　3100240元

　　5424元/m2大写

　　叁佰壹拾万零贰佰肆拾元

　　伍仟肆佰贰拾肆元每平方米

　　注册房地产估价师：xxxx注册证号：xxxxxxxxx二O一七年五月十日

　　十二、估价作业日期

　　二O一七年5月10日

　　十三、估价报告应用的有效期

　　本估价报告有效期为壹年，即从2017年5月10日至2018年5月9日

　　xxxxxxxxx法定代表人：ⅩⅩⅩ

　　二O一七年5月10日

　　房地产估价技术报告

　　一、个别因素分析

　　1.建筑物状况

　　兆基君城位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路，于二零一五年建成，总体结构高18层，为钢筋混凝土结构。委估建筑物位于第七层，有公用电梯和楼梯通七楼。建筑物毛坯状态。

　　2.委估对象利用现状

　　委估房地产现为毛坯空置。

　　二、区域因素分析

　　估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇，处于新康路西段，北面正对宁乡县文体中心、二环路，南有宁乡县人民医院，东与春城北路相接，西与宁乡县第十三中学相邻。东行500米为花明北路人人乐商圈，环境好，地段好，绿化面积高，交通方便。区域内具备各种休闲娱乐场所，作为住宅用途区位价值有很大潜力。

　　三、市场背景分析

　　⑴地理位置和行政区划

　　宁乡地处湘东偏北的洞庭湖南缘地区，地理上界于东经111°53′-112°46′，北纬27°55′-28°29′，东邻望城，南接湘潭、湘乡，西与涟源、安化交界，北与益阳、桃江毗连。东西最大跨度88公里，南北纵长69公里。

　　宁乡县现辖菁华铺、喻家坳、沙田、沩山4个乡，大屯营、道林、花明楼、东湖塘、夏铎铺、坝塘、资福、灰汤、流沙河、青山桥、龙田、巷子口、黄材、老粮仓、煤炭坝、双凫铺、横市、大成桥、回龙铺、双江口、金洲21个镇，玉潭、城郊、白马桥、历经铺4个街道，总面积2906千米，总人口144万人。县人民政府驻地不变（金州大道5段）。另管理1个国家级经济开发区（湖南宁乡经济开发区）、一个省级经济开发区（宁乡高新技术开发区）。

　　11⑵经济和社会发展状况

　　2013年宁乡县实现地区生产总值（GDP）835.05亿元，比上年增长14.1%。其中第一产业实现增加值90.73亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值578.02亿元，增长16.6%；第三产业实现增加值166.3亿元，增长10.3%。按常住人口计算，人均GDP达69797元。县域经济基本竞争力前移5位，位居全国百强第56位，中部第3位。

　　宁乡县三次产业结构由上年的11.6:68.5:19.9调整为10.9:69.2:19.9。工业增加值占GDP的比重为62.7%，比上年提高1个百分点。第一、二、三次产业对经济增长的贡献率为3.3%、82.1%、14.6%，分别拉动GDP增长0.5、11.6、2.0个百分点。

　　2015年实现地区生产总值（GDP）1002.17亿元，比上年增长12.1%。其中第一产业实现增加值109.72亿元，增长4.9%；第二产业实现增加值675.55亿元，增长12.7%；第三产业实现增加值216.90亿元，增长13.0%。按常住人口计算，人均GDP达81680元。

　　估价对象所在光谷片区作为武汉经济发展极的定位信息高科技基地，在发展产、学、研的同时，全方位一体化地协调发展。规划目标为满足人的生活、工作、文化、教育、娱乐、购物、休闲等综合性城市功能需求。开发商实力强、品牌大，万科城市花园、剑桥春天

　　、巴黎豪庭、蓝域国际等楼盘开发气势如虹。

　　⑶房地产市场分析

　　光谷区域内高校和大专院校、科研机构众多，人流量极大，特别是学生、家长等等消费群体是旅馆稳定的消费源。

　　四、最高最佳使用分析

　　估价对象位于长沙市宁乡县玉潭镇新康路（兆基君城），大厦本身登记为商务用途，旁边为关山口公交车车站，环境好，地段好，繁华程度高，交通方便，人流量大，区位价值有很大潜力。根据最高最佳使用原则和合

　　12法原则的分析，保持现状是最佳用途。

　　五、估价方法选用

　　估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和武汉市房地产市场的实际情况，决定采用市场法和收益法来测算委估房地产的价格。

　　市场法：首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比准价格。

　　收益法：就是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　六、估价测算过程

　　1、选择估价方法。该房地产是出租的旅馆，为收益性房地产，用收益法估价，选用收益法中的报酬资本化法。

　　2、搜集资料。通过调查，搜集的有关资料和情况如下：

　　（1）收入按房间和相应的价格计。可供入住的房间：

　　单人间：100元×16≒1600元

　　双人间：120元×10≒1200元

　　三人间：135元×5≒675元

　　（2）入住率为60%（3）酒店营业成本：根据市场调查，一般酒店房间耗用、折旧和相关人员的工资占毛收入40%（4）维修费：按房屋重置价的1.5%—2%（5）管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年收入的2%—5%。

　　13（6）保险费：按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在0.15%—0.2%。

　　（7）税金：依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3%）、城市维护建设税7%、教育费附加3%等。

　　（8）设该房屋收益年限为有限年，不计算房屋折旧费

　　3.测算年有效毛收入：

　　年有效毛收入=（1600+1200+675）×60%×30×12=750600元

　　4、测算年运营费用

　　①维修费：按建筑物重置价的1.5％计算，武汉市房屋重置价格标准规定钢筋混凝土结构一等房屋重置价格为1150元/m2：

　　年维修费＝1150×571.58×1.5％＝9859.8元

　　②管理费：取年收入的3％，则：

　　管理费＝750600×3％＝22518元

　　③保险费按房屋重置价乘以保险费率2‰，则：

　　保险费＝1150×571.58×2‰＝1314.6元

　　④税费：房屋出租应纳税金房产税（按年收入的12%计）、营业税（按年收入的3%），其余税费按年收入的3%计算则：

　　750600×（12%+3%+3%）=135108元

　　上述①、②、③、④总费用（年运营费用）合计为168800.4元

　　5.计算年净收益

　　年净收益750600－750600×40%-168800.4＝281559.6元

　　6.确定报酬率（用累加法）

　　项目

　　无风险报酬率

　　投资风险补偿

　　管理负担补偿

　　缺乏流动性补偿

　　数值

　　4.0%3.0%0.1%1.5%14易于获得融资的好处

　　所得税抵扣的好处

　　报酬率

　　6.计算房地产的价格

　　-0.5%-0.5%7.6%委估对象建筑物土地使用年限为50年，至今已使用9年，剩余使用年限为41年，所以估价对象收益年限为41年。

　　因此

　　收益价格=281559.6/7.6%×[1－1/（1＋7.6％）41]=3520886元

　　房地产单价=3520885.8÷571.58=6160元/m2估价结果如下：

　　房地产价格及单价

　　小写

　　大写

　　总格

　　单价

　　3520886元

　　6160元/m2叁佰伍拾贰万零捌佰仈拾陆元

　　陆仟壹佰陆拾元每平方米

　　xxxxxxxxxxxxxxxxxx二0一七年5月10日

　　㈠

　　市场比较法测算估价对象价格

　　具体思路：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关线、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。

　　15采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对武汉市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：

　　1.确定比较因素

　　比较案例

　　委估房产

　　联峰大厦第15层

　　关山高新大厦第8层

　　武汉洪山区珞瑜路

　　4899正常

　　2009.6一般

　　一般

　　国光大厦第12层

　　地理位置

　　交易价格(元/m2)交易情况

　　交易时间

　　区域因素

　　个别因素

　　正常

　　一般

　　一般

　　洪山鲁磨路

　　5988正常

　　2009.12较好

　　较好

　　洪山区关南后山小区

　　5667正常

　　2009.10较好

　　较好

　　2、确定比较因素系数见下表

　　比较案例

　　交易价格(元/m2)交易情况

　　交易期日

　　区域因素

　　个别因素

　　委估房产

　　100100100100联峰大厦第15层

　　5988100100105105关山高新大厦第8层

　　489910010010097国光大厦第12层

　　56671001001031043.比准价格确定

　　比较案例

　　交易价格(元/m2)交易情况

　　交易期日

　　区域因素

　　个别因素

　　比准价格

　　委估房产

　　10010010010联峰大厦第15层

　　5988100/100100/100100/105100/1055431关山高新大厦第8层

　　4899100/100100/100100/100100/984999国光大厦第12层

　　5667100/100100/100100/104100/1035290根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：

　　（5431＋4999＋5290）÷3=5240元/m216估价结果确定

　　估价结果如下：

　　房地产价格及单价

　　总格

　　单价

　　小写

　　2995079元

　　5240元/M2大写

　　贰佰玖拾玖万伍仟零柒拾玖元

　　伍仟二佰肆拾元每平方米

　　xxxxxxxxxxxxxxxxx二0一七年5月10日

　　七．估价结果确定

　　综合比较两种方法，结合估价师自己的专业知识和经验，市场法权重取0.8，收益法权重取0.2,则最后的价格等于：2995079×0.8+3520886×0.2=3100240.4元

　　取整为3100240元

　　房地产价格及单价

　　总价

　　单价

　　小写

　　3100240元

　　5424元/m2大写

　　叁佰壹拾万零贰佰肆拾元

　　伍仟肆佰贰拾肆元每平方米

　　xxxxxxxxx法定代表人：ⅩⅩⅩ

　　二0一七年5月10日

　　1附件

　　11221

篇七：房地产估价规范1999年版

　　

　　目录

　　致委托人函……………………………………………………1估价师声明……………………………………………………..1估价的假设和限制条件………………………………………..2估价结果报告…………………………………………………..3估价技术报告……..……………………………………………3附件（目录）………………………………………………….4致委托人函

　　XXX先生/女士（或XXX单位）：

　　1、受您们的委托，本公司特派评估人员对位于广州增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房单元（房屋所有权证：房权证R字第XXX号）的房地产进行了抵押价值评估，总建筑面积为房地产按揭抵押贷款额度提供参考依据。估价对象为钢混结构，单元共有面积为130.01㎡。现根据国家及政府颁布的法规和政策文件、本评估单位掌握的资料以及产权人所提供的相关资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用市场法，并结合房地产市场行情进行分析计算，确定满足估价对象的全部限制条件下，估价对象房地产在估价时点（2011年6月6日）之抵押价值为（人民币）陆拾叁万柒仟元整（小写）63.7万元。

　　估价对象

　　建成时间

　　建筑面积

　　评估单价

　　广州增城市府前路

　　1号中坚豪庭17栋2011年

　　1201房

　　130.01㎡

　　5346元/㎡

　　估价师声明

　　我们郑重声明：

　　（1）

　　我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

　　（2）

　　本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　（3）

　　我们与估价报告中的估价对象没有厉害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。

　　（4）

　　我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）进行分析，形成意见和结论，拟定本估价报告。

　　（5）

　　我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照。

　　（6）

　　没有人对本估价报告提供过重要的专业帮助

　　估价师签名：XXX

　　二零一一年六月六日

　　估价的假设和限制条件

　　（1）

　　经到广州市增城市国土局查档及咨询，护甲对象宗地仍为无偿划拨用地，本报告估价结果包含办理转让手续时应向政府补交的土地出让金等各项税费。

　　（2）

　　依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房屋所有权及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人XXX购买，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。

　　（3）

　　依据房屋所有权证及房屋分层平面图，计算主楼各分层建筑面积如下表，附楼建筑面积从增城市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分棟（层）房屋所有权的面积为准。

　　主楼各分层价格

　　（4）

　　依据估价人员现场调查，估价对象主楼于2011年建成。

　　（5）

　　本报告估价结果包含主楼室内装修。

　　（6）

　　本报告有效期为一年，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价结果应做相应的调整或复估。

　　估价结果报告

　　1、委托方

　　机构名称：XX人民法院

　　机构住所

　　法定代表

　　电话号码

　　2、估价方

　　机构名称：XX房地产评估有限公司

　　机构住所

　　资格等级

　　法定代表

　　电话号码

　　3、估价对象

　　估价对象的实物状况见表

　　估价对象

　　建筑结构及总楼钢筋混凝土14层(电梯楼)层

　　房屋用途

　　评估楼层

　　户型结构

　　朝向及景观

　　通风采光

　　噪音

　　使用情况

　　装修外墙

　　地面

　　住宅

　　第12层(2梯4户)

　　3房2厅2卫1厨1阳台

　　西北向(望小区园景)良好

　　较小

　　自用

　　小方砖

　　地砖

　　内墙为乳胶漆，天花为吊平顶

　　广州增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房

　　状内墙及天花

　　况

　　门窗

　　门为实木门，窗为铝合金窗

　　地面铺防滑地砖，内墙为瓷片到顶，天花为铝合金扣板吊顶，组厨房

　　合橱柜

　　地面铺防滑地砖，内墙为瓷片到顶，天花为铝合金扣板到顶，坐卫生间

　　厕

　　设施设备

　　消防栓、IC卡门禁、对讲机

　　4、估价目的为XXX人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据

　　5、估价时点

　　2011年6月6日

　　6、价值定义

　　本次估价采用的公开市场价值标准为估价对象房地产在公开市场上最可能形成的客观合理价格。估价结果为估价对象在商住综合用途下的房屋所有权、土地使用权价格。

　　7、估价依据

　　（1）

　　中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。

　　（2）

　　国家和地方的法律、法规和有关政策文件。

　　（3）

　　鉴定委托书【XXX（2002）第XXX号】。

　　（4）

　　房屋所有权证

　　（5）

　　“XX大厦”各层房产平面图

　　（6）

　　国有土地使用证【字第XX号】及土地登记审批表和宗地平面图

　　（7）

　　估价人员进行市场调查和实地勘察所获取的有关资料。

　　8、估价原则

　　（1）

　　合法原则：以估价对象合法使用、合法处分为前提估价

　　（2）

　　最高最佳使用原则：以估价对象最高最佳使用为前提估价

　　（3）

　　替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　（4）

　　估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

　　9、估价方法

　　根据估价对象现房部分占项目总建筑面积130.01㎡，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即第12楼层，考虑到楼层为住宅用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价；考虑楼层亦可为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。第二条技术路线：因楼层为住宅楼层，瘦市场因素影响较大，故结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价（在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。

　　收益法的定义：运用某钟适当的资本化率，将语气的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理几个或价值的方法

　　市场比较法的定义：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　10、估价结果

　　（7）

　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经过认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为：63.7万元，大写（人民币）陆拾叁万柒仟元整，平均市值单价4899.6元/㎡，大写（人民币）：每平方米肆仟捌佰玖拾玖元零陆元。

　　1、估价人员签名

　　中国注册房地产估价师：XXX2、估价作业日期

　　2011年5月至2011年6月

　　3、估价报告应用的有效期

　　本报告书应用有效期为一年，即从2011年6月至2012年6月止。

　　XX房地产评估有限公司

　　二零一一年五月

　　估价技术报告

　　1、个别因素分析

　　估价对象为增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房，为住宅房，普通装修，3房2厅，朝向为西北向，可望小园风景，通风良好。住宅外墙用小方砖铺砌，地面为地砖，内墙为乳胶漆，天花为吊平顶，厨房与卫生间都已装修完毕。电梯已安装，楼房并配与消防栓、IC卡门禁、对讲机等设施设备。

　　估价对象附近的公共设施齐全，有大型停车场，业的有效利用提供了较好的条件。

　　2、区域因素分析

　　估价对象位于市府前路1号中坚豪庭，与增江相望，为望江豪宅，园内设有小区花园，附近有医院、多间学校，地理位置优越，交通便捷，区域内基础设施和公共设施较为完善。

　　3、市场背景分析

　　2011年中国GDP将保持9%以上。民众收入预期看涨、流动性难大幅缩减、高通胀来临等驱动楼市需求继续活跃，在投资渠道未有本质改善前，楼市难以产生根本性的转向。积极的财政政策将体现在保障房的大力建设上。

　　4、最高最佳使用分析

　　根据建筑物设计使用功能及需求市场状况分析，住宅用房仍有一定需求市场。估价对象要达到最高最佳使用，应以住宅综合用途最为有利，故本次评估去估价对象在估价时点为住宅综合用途。

　　5、估价方法的选用

　　估价对象现房总面积130.01㎡，根据不同技术方法的特点，本次分别取用2条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：考虑到住宅用房将可以作为出租等商业用途，具有收益性，故采用收益法进行估价。第二条技术路线：因为估价对象为普通住宅用房，市场交易实例比较多，故采用市场比较法进行估价。

　　6、估价测算过程

　　第一条技术路线：采用收益法

　　（1）

　　采用收益法计算估价对象现房的市场价值

　　（2）

　　估价对象自估价时点起前30年收益水平按每年3.00%的比率递增，第30年以后收益水平固定；

　　所以，采用收益法的计算公式为：

　　1、前30年

　　V=A/r-g[1-(1+g/1+r)n]2、第30年后

　　V=A/r[1-1/(1+r)N-t]*1/(1+r)t

　　式中：V——收益价格（元，元/㎡）

　　A——未来第i年的净收益（元，元/㎡）

　　r——资本化率(%)N——法定年限（年）

　　n——已使用年限（年）

　　g——净收益逐年递减的比率（年）

　　（3）、估价对象年运营总费用

　　根据市场调查，估价对象所在区域类似物业月平均租金约为22元/m2（建筑面积）；

　　租金=130.01*22=2860.22元/月

　　1、管理费：取有效毛收入的3%.

　　管理费=2860.22*2%=58.81元/月

　　2、维修费：维修费取建筑物重置价的1%，建筑物重置价按9/m2计

　　维修费=130.01*9*1%=

　　11.7元/月

　　3、税金：营业税及附加为有效毛收入的2%，房产税为有效毛收入5的%，合计为有效毛收入的7%

　　税金=2860.22*7%=200元/月

　　4、保险费：按建筑物重置价的2%计。

　　保险费=130.01*9*2%=23.4元/月

　　5、年运营总费用：

　　年运营费用合计=管理费+维修费+税金+保险费

　　=（58.81+11.7+200+23.4）*12=3526.92元/年

　　（5）

　　计算估价对象年净收益

　　年有效毛收入=2860.22*12*（1-空置率）

　　=34322.64*0.9=30890.37元/年

　　年净收益=年有效毛收入-年运营总费用

　　=30890.37-3526.92=27363.45元/年

　　（6）

　　资本化率r的确定

　　根据广州增城市房地产市场的实际情况及经验，房地产资本化率用安全利率加风险调整值法确定，安全利率取一年期定期存款利率2.25%，加上风险调整值，综合确定商业房地产资本化率r为6.50%（7）

　　计算估价对象前30年的收益价格：

　　V=A/(r-g)[1-(1+g/1+r)n]

　　=27363.45/(6.50%-3.00%)[1-(1+3%/1+6.5%)30]=494912.35元

　　计算估价对象第30后的收益价格

　　V=A/r[1-1/(1+r)N-t]*1/(1+r)t

　　=27363.45/6.5%[1-1/(1+6.5%)58-30]*1/(1+6.5%)3=52731.82元

　　估价对象的收益价格V=494912.35+52731.82=547644.17元

　　取整为55万

　　第二条路线：采用市场比较法

　　采用市场比较法计算估价对象在估价时点的公开市场价值

　　（1）选取可比实例

　　交易实例A房地产名称

　　中坚豪庭

　　11楼

　　广州增城市府前路1号

　　普通住宅

　　2011--3正常

　　6,8801/3普通

　　交易实例B中坚豪庭

　　9楼

　　广州增城市府前路1号

　　普通住宅

　　2011--1正常

　　6,7801/3普通

　　交易实例C中坚豪庭

　　12楼

　　广州增城市府前路1号

　　普通住宅

　　2010--11正常

　　7,1201/3普通

　　房地产用途

　　交易时间

　　交易情况

　　交易价格

　　比较权重

　　装修

　　(2)交易情况修正

　　根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。

　　（3）

　　交易日期修正

　　根据广州增城市房地产市场状态，去年至今年区域房地产

　　交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。

　　（4）

　　区域因素修正

　　根据估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象的区域因素大致相同，故无需进行区域因素修正。

　　（5）

　　个别因素修正

　　据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列于下表

　　个别因素

　　权数

　　估价对象

　　实例A实例B实例C楼层

　　0.2100105100100新旧程度

　　0.210011595130装修标准

　　0.1100100100100工程质量

　　0.1100110100110朝向

　　0.210012095130平面布置

　　0.110012095130设施设备

　　0.1100100100100建筑结构

　　0.1100100100100综合

　　110011099114（6）

　　求出比准价格

　　把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列于表

　　项目

　　实例

　　可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/㎡）

　　交易情况修正

　　交易日期修正

　　6,88100/100100/1006,78100/100100/1007,12100/100100/1001房地产概况

　　房地产位置

　　区域因素修正

　　100/100100/100100/100个别因素修正

　　100/110100/99100/114成交价格（元/㎡）

　　625568486246采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格。、估价对象市值单价=（6255+6848+6246）/3=6450元/㎡

　　估价对象市值总额=130.01*6450=838564.5元

　　取整为84万元

　　由收益法测算出估价对象总额55万，由市场比较法测算出的估价对象总额为84万，两者差异加大，根据两种估算结果与市场价格的接近程度，结合估价人员经验，取二者的加权平均值，市场比较法为20%，收益法为70%，并取整，则：

　　估价对象房地产总额=55*0.7+84*0.3=63.7万

　　估价对象房地产单价=63.7/130.01=4899.6元/㎡

　　7、根据以上计算结果，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为63.7万元，大写（人民币）陆拾叁万柒仟元整，平均市值单价4899.6元/㎡，大写（人民币）：每平方米肆仟捌佰玖拾玖元零陆元。

　　8、附件

　　把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件中。附件通常包括估价对象的位置、四至、周围环境和景观的图片，土地形状图，建筑平面图，建筑物外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用资料，估价机构和估价人员的资格证明、专业经历和业绩等。

　　9、交付估价报告

　　完成估价报告后，应及时将估价报告交付给委托人。在交付估价报告时，还可就估价中的某些问题作口头说明，至此完成了对委托人的估价服务。

篇八：房地产估价规范1999年版

　　

　　中华公民共和国国家规范房地产评价规范

　　简介

　　中华公民共和国国家规范房地产评价规范GB/T50291一1999（1999年6月1日起施行）

　　中华公民共和国国家规范房地产评价规范GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起履行）

　　总则

　　1．0．1为了规范房地产评价行为,一致评价程序和办法,做到评价效果客观、公平、合理,根据

　　《中华公民共和国城市房地产办理法》、《中华公民共和国土地办理法》等法令、法规的有关规矩,拟定本规范。

　　1．0．2本规范适用于房地产评价活动。

　　1．0．3房地产评价应独立、客观、公平。

　　1．0．4房地产评价除应契合本规范外,尚应契合国家现行有关规范、规范的规矩。

　　术语

　　2．0．1房地产realestate,realproperty土地、修建物及其他地上定着物,包含物质实体和依托于物质实体上的权益。

　　2．0．2房地产评价realestateappraisal,propertyvaluation专业评价人员根据评价意图,遵从评价原则,按照评价程序,选用适合的评价办法,并在归纳剖析影响房地产价格要素的根底上,对房地产在评价时点的客观合理价格或价值进行预算和断定的活动。

　　2．0．3评价目标subjectproperty一个具体评价项目中需求评价的房地产。

　　2．0.4评价意图appraisalpurpose评价效果的希望用处。

　　2．0．5评价时点appraisaldate,dateofValue评价效果对应的日期。

　　2．0．6客观合理价格或价值value某种评价意图的特定条件下构成的正常价格。

　　2．0．7揭露商场openmarket在该商场上买卖两边进行买卖的意图在于最大极限地寻求经济利益,并把握必要

　　的商场信息,有较富余的时刻进行买卖,对买卖目标具有必要的专业知识,买卖条件揭露并不具有排它性。

　　2．0．8揭露商场价值openmarketvalue在揭露商场上最或许构成的价格。选用揭露商场价值规范时,要求评价的客观合理价格或价值应是揭露商场价值。

　　2．0．9相似房地产similarproperty与评价目标处在同一供求圈内,并在用处、规划、层次、修建结构等方面与评价目标相同或附近的房地产。

　　2．0．10同一供求圈comparablesearcharea与评价目标具有代替联系、价格会彼此影响的恰当规模。

　　2．0．11最高最佳运用highestandbestuse法令上答应、技能上或许、经济上可行,经过充沛合理的证明,能使评价目标发生最高价值的运用。

　　2．0．12商场比较法marketcomparisonapproach,salescomparisonapproach将评价目标与在评价时点近期有过买卖的相似房地产进行比较,对这些相似房地产的已知价格作恰当的批改,以此预算评价目标的客观合理价格或价值的办法。

　　2.0.13收益法incomeapproach,incomecapitalizationapproach估量评价目标未来的正常收益,选用恰当的本钱化率将其折现到评价时点后累加,以此预算评价目标的客观合理价格或价值的办法。

　　2．0．14本钱法costapproach求取评价目标在评价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此预算评价目标的客观合理价格或价值的办法。

　　2．0．15假定开发法hypotheticaldevelopmentmethod,residualmethod估量评价目标开发完结后的价值,扣除估量的正常开发本钱、税费和赢利等,以此预算评价目标的客观合理价格或价值的办法。

　　2．0．16基准地价批改法landdatumvaluemethod在政府承认发布了基准地价的区域,由评价目标地点地段的基准地价调整得出评价目标宗地价格的办法。

　　2．0．17潜在毛收入potentialgrossincome假定房地产在充沛运用、无空置情况下可取得的收入。

　　2．0．18有用毛收入effectivegrossincome由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因构成的收入丢失后所得到的收入。

　　2．0．19运营费用operatingexpenses坚持房地产正常出产、运营或运用有必要开销的费用及归归于其他本钱或运营的收益。

　　2．0．20净收益netincome,netoperatingincome由有用毛收入扣除合理运营费用后得到的归归于房地产的收益。

　　2．0．21修建物重置价格replacementcostofbuilding选用评价时点的修建材料和修建技能,按评价时点的价格水平,从头制造与评价目标具有同

　　等功用功效的全新情况的修建物的正常价格。

　　2.0．22修建物重建价格reproductioncostofbuilding选用评价目标原有的修建材料和修建技能,按评价时点的价格水平,从头制造与评价目标相同的全新情况的修建物的正常价格。

　　2．0．23物质上的折旧physicaldepreciationphysicaldeterioration修建物在物质实体方面的磨损所构成的修建物价值的丢失。

　　2．0．24功用上的折旧functionaldepreciation,functionalobsolescence修建物在功用方面的落后所构成的修建物价值的丢失。

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